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위탁관리 부동산투자회사의 자산보관기관은 수탁 공동임대주택에 대해 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호에 따른 재산세 감면받을 수 없어
위탁관리 부동산투자회사의 자산보관기관은 수탁 공동임대주택에 대해 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호에 따른 재산세 감면받을 수 없어
  • 법무법인 율촌 김근재 변호사
  • 승인 2022.01.07 10:13
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- 대상판결은 지방세특례제한법상 ‘직접 사용’의 주체를 엄격해석
- 지방세특례제한법상 ‘직접 사용’의 요건을 관련 규정마다 현실적으로 반영할 필요성도 있어
- 임대사업자가 공동주택을 임대하는 경우와 수탁 자산보관기관이 임대하는 경우 그 주택에 대해 재산세 감면에 차등을 둘 합리적 이유는 없어
- 세액 감면 등 특혜조항을 적용함에 있어 조세법률주의를 항상 엄격하게 적용하는 것은 합리적이지 않은 부분이 있

- 대법원 2021.9.9. 선고 2021두34558 판결 -

●요약
대법원은 구 지방세특례제한법 제31조의3 제1항 제1호(재산세 등 100% 감면 규정)는 기업형 임대주택을 임대하려는 자가 임대 목적에 사용하는 공동주택을 소유하는 경우에만 적용된다고 판단했다. 
이 사건에서 자산보관기관이 위탁관리 부동산투자회사로부터 공동주택을 수탁받아 임대한 경우 임대업자의 경우와 마찬가지로 그 공동임대주택의 소유에 대해 위 특례법이 적용될 것인지가 문제되었다. 
원심은 원고의 청구를 받아들였으나, 대법원은 조세법률주의 원칙을 앞세워 ① 이 사건 조항에 ‘직접 사용’의 의미를 별도로 해석하도록 하는 규정이 없는 점 ② 위탁관리 부동산투자회사가 기업형 임대사업자라고 하더라도 자산보관회사(원고)에 부동산을 신탁함으로써 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호에 따른 ‘직접 사용’한 것이라고 볼 수 없는 점 등을 이유로 위 특례조항을 적용한 원심판결을 파기환송했다.
대상판결은 세액감면 등 특례조항을 적용함에 있어 관련 규정을 엄격하게 해석하는 것으로 이해되나, 위탁관리 부동산투자회사가 부동산투자회사법령에 따라 자산보관기관에 신탁하는 경우, 기업형 임대업자의 경우와 특례조항의 적용을 달리 취급해야 할 실질적 이유를 찾기 어려운 점에서 아쉬운 점이 있다.

 

 

1. 대상판결의 사실관계
주식회사 A(이하 “A”)는 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사이자, 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정되어 2018.7.17. 시행되기 전의 것) 제2조 제8호에 따른 기업형 임대사업자이다.
A는 2017.9.22. 서울 영등포구 OO동에 있는 전용면적 40㎡ 이하의 기업형 임대주택 293세대(이하 “이 사건 부동산”)를 매입해 소유권이전등기를 마치고, 부동산투자회사법 제35조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조 제1항 제1호에 따라 자산보관기관인 원고에게 이를 신탁했다.
피고는 원고에 대해 이 사건 부동산에 관한 2018년 1회분 재산세 22,532,710원, 재산세(도시지역분) 25,338,170원, 지방교육세 4,505,330원을 부과·고지(이하 “이 사건 처분”)했다.

 

2. 쟁점의 정리
A의 자산보관기관인 원고에 대하여 구 지방세특례제한법(2018.1.16. 법률 제15356호로 개정되어 2018.7.17. 시행되기 전의 것) 제31조의3 제1항 제1호(이하 “이 사건 제1조항”)가 적용되어 재산세 감면이 될 수 있는지 여부가 문제되었다(피고는 당초 제31조의4 제2항 제1호(이하 “이 사건 제2조항”)에 따른 감면도 부인했으나, 이후 이 사건 제2조항에 따른 감면은 인정했다). 
구 지방세특례제한법 제2조 제8호에 따른 ‘직접 사용’이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있는데, 이 사건 제1조항 및 이 사건 제2조항의 적용 요건에 ‘직접 사용’이라는 문구를 포함하고 있어 부동산투자회사이자 기업형 임대사업자인 A가 원고에게 이 사건 부동산을 신탁한 경우에 이 사건 제1조항의 ‘직접 사용’ 요건을 충족하여 이 사건 처분을 취소할 수 있는지 여부가 이 사건의 쟁점이다.
1)이 사건 제1조항 및 제2조항 규정을 정리하면 아래와 같다.
① 이 사건 제1조항:장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 전용면적 40㎡ 이하인 공동주택 등을 건축·매입한 뒤 임대 목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 면제한다.
② 이 사건 제2조항:위탁관리 부동산투자회사가 과세기준일 현재 국내에 2세대 이상의 전용면적 60㎡ 이하인 임대목적 공동주택을 임대목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세의 50%를 경감한다.

 

3. 판결의 요지

가. 원심판결
원심(서울고등법원 2021.1.28. 선고 2020누59026 판결)은 원고에 대해 이 사건 제1조항의 적용을 인정했다. 그 주된 근거를 정리하면 아래와 같다. 

① 위탁관리 부동산투자회사가 부동산투자회사법령을 위반해야만 감면 요건을 충족할 수 있고, 이를 위반하지 아니할 경우 이 사건 제1조항의 적용 자체가 불가능하게 되는 모순·충돌이 발생한다. 따라서 ‘직접 사용’의 의미를 합목적적으로, 관계 법령과 조화롭게 해석하려면 위탁관리 부동산투자회사가 부동산투자회사법령에 따라 위탁한 부동산을 임대업에 사용한 경우에도 ‘직접 사용’으로 인정할 필요성이 있다. 

② 위탁관리 부동산투자회사는 ‘자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁’하는 회사인바, 기업형 임대주택용으로 공동주택을 자산보관기관에 위탁하여 임대업에 사용하는 것은 위탁관리 부동산투자회사의 본질 및 사업 목적에 그대로 부합한다. 

③ 이 사건 제1, 2조항의 입법 목적은 장기임대주택의 보급을 촉진하여 서민의 주거생활 안정에 기여하기 위한 것이다. 위탁관리 부동산투자회사의 지위를 겸유하고 있는 기업형 임대주택 임대인이 부동산투자회사법령에 따라 부동산을 자산보관회사에 위탁했다고 하여 장기임대주택의 보급을 촉진하고자 하는 입법 목적의 달성에 어떠한 악영향이 있다고 보기 어렵다. 

④ 구 지방세특례제한법 제180조는 동일한 과세 대상에 다수의 감면 규정이 적용될 수 있음을 전제로 감면율이 더 높은 하나의 규정을 적용하도록 하여, 감면 규정의 입법 취지가 충실히 실현되도록 하고 있는바, 이 사건 제1조항  및 이 제2조항 상호 간에 중복감면 규정이 적용되지 않는다고 하기 어렵다. 

나. 대상판결
대상판결은 위와 같은 원심의 판단을 아래와 같은 이유로 수긍할 수 없다고 하면서, 원심 판결을 파기환송했다. 

① 구 지방세특례제한법에서 정한 ‘직접 사용’의 문구는 특별한 사정이 없는 한 ‘직접 사용’의 의미에 관한 정의 규정인 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호에 따라 해석해야 하고, ‘직접 사용’의 의미를 이와 달리 해석하기 위해서는 원칙적으로 그에 관한 별도의 규정이 필요하다. 
그런데, 이 사건 제1조항은 구 지방세특례제한법 제20조 제1호, 제22조 제2항, 제50조 제2항 등과는 달리 ‘직접 사용’의 의미를 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호와 다르게 해석하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 이 사건 제1조항의 ‘직접 사용’의 의미도 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호에 따라 ‘부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것’으로 해석해야 한다.

② 이 사건 제2조항에서 정한 ‘직접 사용’의 의미를 위탁관리 부동산투자회사가 부동산투자회사법령에 따라 보유 부동산을 신탁해 임대하는 경우도 포함하는 것으로 해석할 수 있더라도, 이 사건 제1조항에서 정한 ‘직접 사용’의 의미까지 동일하게 해석해야 한다고 볼 근거는 없다. 

③ 이 사건 제1조항은 기업형 임대주택을 임대하려는 자가 임대 목적에 사용하는 공동주택을 소유하는 경우에만 적용된다고 봐야 하므로, A가 신탁으로 인하여 이 사건 부동산을 소유하고 있지 않는 이상 이 사건 조항이 적용된다고 볼 수 없다.

 

4. 평석

가. 조세법률주의의 의의 
조세법률주의란 법률의 근거 없이 국가는 조세를 부과·징수할 수 없고, 국민은 조세의 납부를 요구받지 아니한다는 원칙으로서 우리 헌법 제59조도 “조세의 종목과 세율은 법률로 정한다”라고 규정하여 조세법률주의를 천명하고 있다.
그리고 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하나(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결), 법규 상호 간의 해석을 통해 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 불가피하다(대법원 2017.10.12. 선고 2016다212722 판결, 대법원 2008.1.31. 선고 2007두13852 판결 등). 

나. ‘직접 사용’의 정의 및 견해의 대립 
현행 지방세특례제한법 제2조 제8호에 따른 ‘직접 사용’이란 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등의 소유자가 해당 부동산·차량·건설기계·선박·항공기 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것을 말한다고 규정하고 있어 구 지방세특례제한법 제2조 제8호의 내용과 다르지 않다. 
이 사건 처분의 쟁점이 되었던 ‘직접 사용’과 관련해 원고의 입장에서 볼 때 두 가지 견해가 가능하다고 보인다. 우선, ① A는 위탁관리 부동산투자회사이자 기업형 임대사업자이므로 부동산투자회사법에 따라 자산보관기관인 원고에게 이 사건 부동산을 신탁하여 임대업에 사용하는 경우에도 이 사건 제1조항 및 이 사건 제2조항의 내용에 명시된 ‘직접 사용’ 요건을 모두 충족하는 것으로 보고 지방세특례제한법 제180조에 따라 양 규정 중 높은 감면율을 적용하도록 하는 견해이다. 그리고 ② A가 부동산투자회사법에 따라 원고에게 이 사건 부동산을 신탁한 이상 A는 이 사건 부동산을 소유하고 있지 않으므로 이 사건 제1조항의 ‘직접 사용’ 요건은 충족하지 못하고 단지 이 사건 제2조항의 ‘직접 사용’ 요건(이를 명확히 하기 위해 2018.12.24. 개정 시 부동산투자회사법에 따라 위탁하여 임대하는 경우도 ‘직접 사용’에 포함)만 충족한다는 견해이다. 
대상판결은 위 ①, ②의 견해 중 ②의 견해를 취하였는데, 그 이유는 세액 감면 등 명백히 특혜규정인 이 사건 제1조항 및 이 사건 제2조항의 적용 요건을 해석함에 있어 ‘직접 사용’의 요건을 엄격하게 해석한 것으로 보인다.

다. 입법적 해결의 필요성 
대법원은 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜조항이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 판시한 바 있으며(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결), 대상판결은 위 원칙에 따라 ②의 견해를 취한 것으로 보인다. 
위탁관리 부동산투자회사는 부동산투자회사법령에 따라 자산보관기관에 동 투자회사가 취득한 부동산을 위탁해야 하며, 이와 같은 자산보관의무를 위반하는 경우 같은 법 제54조에 따라 1000만원 이하의 과태료가 부과되게 된다. 그러므로 위탁관리 부동산투자회사가 기업형 임대사업자의 요건을 충족하는 경우 동 투자회사는 위 과태료 부과를 피하기 위해서라도 자산보관기관에 취득한 부동산을 위탁할 수밖에 없으며, 대상판결에 따르면 이 사건 제1조항이 아닌 이 사건 제2조항의 적용이 강제될 수밖에 없어 불합리한 측면이 있다.
즉, 이 사건 제1조항 및 이 사건 제2조항의 ‘직접 사용’ 요건을 해석할 때, 특혜조항이라고 하여 대상판결과 같이 좁게 해석하는 것은 오히려 조세공평의 원칙에 반할 위험이 있다. 따라서 대상판결이 조세법률주의 원칙을 엄격하게 따라 ‘직접 사용’의 범위를 좁게 해석한 것은 일견 타당한 측면이 있으나, 이 사건 제1조항도 원고에게 적용되는 것으로 해석하는 것이 더 합리적이었을 것으로 판단되어 아쉬움이 남는다. 
나아가, 위 사례 외에도 ‘직접 사용’과 관련하여 ‘직접 사용’의 범위(제3자에게 위탁한 것도 직접 사용이라고 볼 수 있는지 여부 등)가 어디까지 인정돼야 하는지 여부에 대한 논의가 존재하고 있으며, 이는 입법적으로 해결하는 것이 필요하다고 생각된다. 그 방법 중 하나는 ‘직접 사용’을 요건으로 하는 지방세특례제한법 규정에 ‘직접 사용’으로 인정될 수 있는 내용을 현실적으로 반영하는 것이다.

 

 

법무법인 율촌 김근재 변호사
법무법인 율촌 김근재 변호사

•2014 : Georgetown University Law Center 
법학석사(Taxation LL.M.)
•2005 : 사법연수원 제34기 수료
•2004 : 서울대학교 법과대학원 수료
•2002 : 제44회 사법시험 합격
•2000 : 서울대학교 법과대학
•2008~현재 : 법무법인(유) 율촌
•2013~2014 : Steptoe & Johnson 
Washington D.C.office 파견근무
•2005~2008 : 육군법무관
•게임회사 임직원들 대리해 470억원이 넘는 증여세 부과처분 취소소송에서 승소(2017)
•대기업 회장 대리하여 450억원이 넘는 명의개서해태 증여의제 사건 승소(2017)
•종부세 이중과세 사건(2015) 실현가능성이 없어진 배당소득에 대한 납세의무의 존부에 관한 종합소득세 경정청구거부처분취소소송에서 승소(2014)

 


법무법인 율촌 김근재 변호사
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