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[세무법인 다솔의 ‘세무상담’] 부동산 취득하기 전에 자금출처조사를 미리 대비하자
[세무법인 다솔의 ‘세무상담’] 부동산 취득하기 전에 자금출처조사를 미리 대비하자
  • 류세진 세무사 세무법인 다솔
  • 승인 2022.01.21 09:30
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류세진 세무사 세무법인 다솔
류세진 세무사 세무법인 다솔

세무법인 ‘다솔’ 소속 베테랑 세무사들이 <국세신문>에 격주로 세무상담 사례를 기고해 주기로 했다. 실전 세무를 다수 경험한 세무사들은 여러 세금이 얽혀 있는 사례를 직접 다루면서 최대한 절세할 수 있는 노하우를 켜켜이 쌓아 놓고 있다. 특히 현행 과세관청 단계에서 가능한 조세불복절차는 물론 조세심판청구, 감사원 심사청구, 행정소송 등 모든 경우의 수를 염두에 두고 납세자의 재산권을 최대한 보장하는 것이 세무사의 미션! 세무법인 다솔이 제공하는 고급진 ‘세무상담 사례’를 통해 “가즈~아!” 절세의 세계로!   <편집자 주>


현재까지 세법과 대출 규제 등 정부의 많은 부동산 정책들이 있었고, 이러한 부동산 정책의 실효성을 유지하고 변칙적인 탈세를 막기 위한 방법의 일환으로 부동산 관련 세무조사가 많아졌다. 특히 부동산 관련 세무조사 중 자금출처조사가 부동산 시장에서 핵심 이슈이니 부동산을 취득하는 시점에 자금출처조사를 미리 검토할 필요가 있다. 

 

1. 자금출처조사 관련 증여추정 규정
자금출처조사는 상속세 및 증여세법상 ‘재산취득자금 등의 증여추정’ 규정에 근거를 두고 있다. 
자금출처조사 대상자로 선정되는 기준은 신고된 소득금액, 양도 증여세 신고가액의 합계액과 자산 취득당시 부담했던 부채인정금액의 합계액이 취득금액 또는 상환금액에 미달하는 경우이다. 다만, 취득금액(상환금액)을 100% 전부 입증하는 것이 현실적으로 어려운 점을 고려해 취득금액(상환금액)의 20%와 2억원 중 적은 금액에 대해서는 입증책임을 면제해주고 있다. 또한, 취득금액(상환금액)이 일정한 금액 이하인 경우 입증할 필요 없이 배제된다. ‘증여추정 배제금액’은 아래와 같고 10년 동안 발생한 금액을 기준으로 보면 된다.
 

                                     <증여추정 배제금액>

 





다만, 실무 경험상 납세자들이 많이 혼동하는 부분이 있는데 증여추정 배제금액 이하에 해당하면 조사 대상자에서 제외될 수 있지만, 증여사실이 확인된다면 증여추정 규정과는 별개로 증여세가 과세될 수 있다는 점이다. 
또한, 위에서 말한 취득금액(상환금액)의 20%와 2억원 중 적은 금액에 대해서는 입증면제가 되지만 증여한 사실이 확인되는 경우는 역시 증여세가 과세될 수 있고, 만약 자금출처로 입증되는 금액이 취득금액(상환금액)의 70%에 해당하면 취득금액(상환금액)의 10%만 과세되는 것이 아니고, 입증되지 않는 금액인 취득금액(상환금액)의 30% 전체가 과세가 되기 때문에 입증되지 않는 금액이 곧 증여재산가액이 된다. 입증되지 않는 금액(증여재산가액) 및 증여추정가 적용되는 경우는 아래와 같이 정리된다.

 

 


 


2. 자금출처조사 대상자 선정
부동산 거래 신고 시 제출된 자금조달계획서 및 거래증빙과 함께 금융정보분석원(FIU), 소득지출분석시스템(PCI)의 정보 등을 종합적으로 분석하여 자금출처조사 대상자를 선정하게 된다. 
이 때 중요한 자료는 소득지출분석시스템(PCI)을 통해 수집된 자료이다. 소득지출분석시스템(PCI)으로 수집된 정보는 재산증가액과 소비지출액에서 원천 자금흐름을 차감한 금액을 말한다. 재산증가액은 부동산 소유권 이전 등기 등으로 지자체가 국세청으로 전달해 재산 증가사유로 알게 되고, 소비지출액은 연말정산 시 제출된 신용카드, 현금영수증 사용액 등으로 자료를 수집하게 된다. 
원천 자금흐름은 신고된 소득금액으로서 근로소득, 부동산임대, 기타소득, 사업소득 등 종합소득세 신고자료를 통해 수집된다. 이와 같이 자금출처조사 대상자로 선정되는 대부분의 이유는 지출된 자금흐름(쓴 돈)이 원천 자금흐름(번 돈)보다 훨씬 크기 때문이다. 

 

3. 자금출처조사시 대응
자금출처조사가 개시되면 우선 ‘어떤 이유로 조사 대상자로 선정되었는지’를 먼저 파악해야 한다. 통지서를 통해 조사대상 연도, 조사 세목을 먼저 확인하고, 쟁점사항을 빨리 파악해 그에 따른 증빙자료를 준비하는 것이 좋다. 
1차적으로 신고된 소득자료와 채무증명자료, 재산처분자료를 통해 소명하고, 과세관청에서 추가 소명을 요청한 경우에는 금융거래내역으로 입증하도록 한다. 다만, 실무적으로 소득지출분석시스템(PCI)를 통해 집계되지 않는 신용대출, 차용거래와 비트코인·주식 매매거래 때문에 조사 대상자로 선정될 수 있는데 거래내역 등 객관적인 증빙자료를 준비해 소명하는 것이 중요하다.

 

4. 주요 사례
(1) 특수관계인으로부터 차용증 작성 후 받은 금액이 채무로 인정될 수 있는지 여부
원칙적으로 배우자 또는 직계존비속 간의 차용은 인정되지 않지만, 실질적으로 차입이 맞다는 것을 입증하는 경우에는 인정될 수 있다. 공증된 차용증에 원금, 이자율, 원금상환일, 이자지급일을 기재하고, 작성된 내용대로 이행하는 것이 매우 중요하다. 
자금출처조사 시 객관적인 증빙자료를 제출하기 위해 계좌이체를 이용하고, 적요란에 이자 지급을 기재해 철저하게 준비하도록 하자. 다만, 국세청의 보도자료를 확인해보면 자금출처조사 단계에서 채무로 인정받더라도 사무처리 규정에 따라 부채 사후관리를 통해 채무상환 여부를 재차 확인한다고 발표하고 있다. 
또한, 상환하는 경우 해명자료 제출 안내문을 보내어 객관적인 증빙자료(계좌이체내역 등)를 요청하고 있다. 유의할 점은 특수관계인으로부터 차용한 금액 역시 소득신고가 완료된 자금원천으로 상환해야 한다는 것이다. 


(2) 자금출처조사 단계에서 개인사업장 또는 법인에 대한 세무조사로 확대될 수 있는지 여부
자금출처 조사는 자산 취득 당시 그 시점에 수입·지출가액을 맞추는 것이 쟁점이다. 본인이 신고한 소득 및 부채와 지출사이의 부족한 부분은 증여 또는 소득누락 으로 추징하는데 본인 명의의 사업장이 있다면 매출과 관련된 부가가치세 및 소득세 조사로 확대될 가능성이 있다. 국세기본법상 정하고 있는 일정 요건을 충족하는 경우 조사관이 세무조사 범위를 확대해 사업자 또는 법인 통합조사가 진행될 수 있기 때문이다. 이에 따라 매출누락이 확인되면 종합소득세 또는 법인세와 가산세 등 거액의 세금이 추징될 수 있다.


(3) 과거에 전세보증금 또는 현금을 증여받아 부동산을 취득한 경우로서 현재 부동산 취득 시 자금조달계획서에 전세금 또는 부동산 매각대금으로 기재하면 조사 대상자에서 제외될 수 있는지 여부
전세보증금 또는 부동산 매각대금으로 부동산을 취득하더라도 취득 자금원천으로 바로 소명되지는 않는다. 과거에 해당 전세보증금 및 매각한 부동산의 취득자금이 소명돼야 원천으로 입증되는 것이다. 과거에 전세계약시점 및 취득시점이 ‘부과제척기간’ 이내에 해당하면 과세관청이 과세권을 행사할 수 있기 때문에 소명이 우선돼야 한다. 
부과제척기간은 상속세 및 증여세의 경우 원칙적으로 10년이지만 예외적으로 15년 또는 최악의 경우 상속·증여 사실을 안 날부터 1년 이내에 해당하면 자금출처조사 단계에서 추징될 수 있다.

부동산을 취득하기 전에 미리 취득 자금원천을 확인해 자금출처조사 대상자에 해당될 수 있는지 미리 파악하는 것이 중요하다. 
사전에 전문가의 도움을 받아 부동산 취득금액이 어떤 자금흐름을 통해 원천으로 구성되었는지 확인하고, 부동산 취득에 원천이 되는 소득 중 미신고 금액이 있다면 차라리 기한 후 신고를 하여 가산세 감면이라도 받는게 유리할 수도 있다.

 

 


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