- 사회통념상 매매대금의 거의 전부가 지급되면 지방세법상 사실상 취득이 인정
- 매매대금의 85%만 지급하고 매수인의 지위를 이전한 자는 지방세법상 사실상 취득한 것이 아니야
- ‘미등기전매’로 인한 취득세 및 가산세가 과세되지 않는 근거를 제시한 판례
- 대법원 2022.1.27. 자 2021두54880 판결 -
| ● 요약 지방세법은 부동산을 사실상 취득한 자에게 취득세 납세의무가 있다고 정한다. 그리고 대법원은 사회통념상 대금 거의 전부가 지급됐다고 볼 만한 정도로 대금지급이 이행됐다면 부동산을 사실상 취득한 것으로 보는 입장이다. 이 사건 판결 사안에서는 매도인으로부터 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 매매대금의 85%를 납부한 매수인이 해당 부동산을 제3자에게 전매했을 경우, 매수인이 부동산을 사실상 취득한 자로서 취득세 납세의무가 있는지 여부가 문제됐다. 먼저 원심인 부산고등법원은 매매대금의 85%는 ‘거의 전부’에 해당하지 않는다고 봤고, 다음으로 매도인·매수인·제3자 모두가 ‘매수인의 매매계약상 지위를 제3자에게 승계시키는 권리의무 승계계약’을 체결한 이상, 매수인은 부동산을 사실상 취득할 수 있는 상태가 아니었다고 봤다. 대법원은 위와 같은 원심의 판단이 정당하다고 봤다. 이 사건 판결은 부동산 전매 과정에서 중간에 있는 매수인의 사실상 취득이 인정되지 않는 근거를 법리적으로 제시한 사례로서 의미가 있다. 먼저, 매매대금의 15% 정도가 남은 것은 매매대금의 ‘거의 전부’가 지급된 것으로 인정되지 않아 ‘사실상 취득’으로 보기 어렵다고 판단됐다. 그리고 민사상 매수인의 지위가 승계된 법률관계가 세법에서도 그대로 존중돼야 함을 전제로, 매수인 지위를 양도한 당초 매수인이 현실적으로 잔금을 납부하는 행위를 했다고 하더라도 법률적으로 취득할 수 없는 부동산을 사실상 취득할 수 없다는 판단도 내려졌다. 그래서 원심은 당초 매수인이 취득세 납세의무를 부담하지 않는다는 결론을 내렸고, 대법원은 이러한 결론을 긍정했다. 타당한 판결이다. |
1. 대상판결의 사실관계
원고와 甲 등 8인(이하 ‘원고 등’)은 2011년 한국토지주택공사(이하 ‘공사’)로부터 토지(이하 ‘이 사건 토지’)를 매수하면서, 매매대금을 6차에 걸쳐 나누어 납부하는 연부취득약정을 했고, 계약금 및 중도금 납부 시마다 취득세를 신고 납부하기로 했다(이하 ‘이 사건 매매계약’).
원고 등은 5차 할부금까지 납부한 후, 2014.7. 부동산 임대 등을 목적사업으로 해 주식회사 乙을 설립했고, 甲이 그 대표이사로 취임했다(원고 등 중 일부는 가족 명의로 주식을 취득했고, 일부는 임원으로 취임했다).
원고 등은 2014.8.4. 乙 회사에게 이 사건 토지를 매도하는 계약을 체결했고 원고 등과 乙회사, 한국토지주택공사는 원고 등이 이 사건 매매계약에 따라 부담했던 일체의 권리의무를 乙이 그대로 승계하기로 하는 권리의무 승계계약을 체결했다.
甲은 2014.8.5. 자신의 은행계좌에서 한국토지주택공사 은행계좌로 6차 할부금을 송금해 이 사건 매매대금을 완납했다. 乙회사는 2014.10. 이 사건 토지에 관해 소유권이전등기를 마쳤고, 취득세 등도 모두 신고 납부했다. 이에 따라 같은 날 원고 등은 연납분 취득세를 환급받았다.
피고는 6차 할부금을 납부한 것은 乙이 아닌 원고 등이고 원고 등과 乙사이에 실질적인 미등기 전매가 이루어진 것으로 봐, 2019.4. 원고 등에게 이 사건 토지 취득에 따른 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 부과했다(이하 ‘이 사건 부과처분’).
2. 쟁점의 정리
구 지방세법(2016.3.29. 법률 제14116호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항은 취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과한다고 규정하고, 제2항은 ‘부동산 등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다’라는 취지로 규정하고 있다.
피고는 6차 할부금은 乙회사가 납부한 것이 아니라, 甲이 원고 등을 대리해 납부한 것으로서 원고 등은 이 사건 토지의 매매대금을 ‘전부’ 지급해 사실상 취득했으므로 취득세 납세의무가 있다고 주장했다. 그리고 피고는 가사 6차 할부금을 乙회사가 납부한 것으로 보더라도, 원고 등은 1차~5차 할부금까지 납부한 바, 이 사건 토지의 매매대금 ‘거의 전부’를 지급해 이 사건 토지를 사실상 취득한 상태였으므로 취득세 납세의무가 있다고 주장했다.
아울러, 피고는 원고 등은 취득세 납세의무를 회피하기 위한 목적에서 乙회사를 설립해 매수인 지위를 승계시킨 것에 불과하므로 실질과세원칙에 따라 원고 등이 취득세를 납부할 의무가 있다고 주장했다.
원고 등에게 이 사건 토지 취득세에 대한 취득세 납세의무가 있는지 여부와 관련해 원고가 이 사건 토지의 매매대금을 전부 또는 거의 전부 지급해 이 사건 토지를 사실상 취득했는지 여부, 실질과세원칙에 따라 원고 등에게 취득세를 과세할 수 있는지 여부가 문제됐다.
3. 판결의 요지
가. 원고 등이 이 사건 토지의 매매대금을 전부 또는 거의 전부 지급해 이 사건 토지를 사실상 취득한 것인지 여부
6차 할부금을 납부한 자는 원고 등이 아닌 乙 회사이므로, 원고 등이 이 사건 토지의 매매대금을 전부 지급했다고 볼 수 없다.
① 이 사건 승계계약 체결로 원고 등의 공사에 대한 6차 할부금 납부의무는 소멸해, 할부금 납부 당시 원고 등은 할부금을 납부할 수 있는 지위를 이미 상실한 상태였던 점
② 6차 할부금은 甲 개인 계좌에서 공사로 송금됐고, 그것이 원고 등이 이 사건 토지 매수를 위해 구성한 조합의 재산이라고 볼 증거도 없는 점
③ 乙 회사의 대표이사 甲은 공사에 6차 할부금을 송금하면서 입금인 성명을 乙 회사로 했고, 이는 甲이 乙 회사를 대위하여 6차 할부금을 변제한다는 뜻을 대외적으로 표시한 것으로 볼 수 있는 점을 고려하면, 甲은 원고 등을 대리해서가 아니라 乙회사를 대위하여 6차 할부금을 납부한 것으로 봐야 한다.
그리고 설령 원고 등이 6차 할부금을 납부했다고 하더라도 아래와 같은 이유에서 원고 등이 이 사건 토지를 사실상 취득했다고 볼 수 없다.
‘사실상 취득’이란 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖출 수 있음을 전제로, 그와 같은 형식적 요건을 갖추지 못했다고 하더라도 대금 지급과 같은 실질적
요건을 갖춘 경우에는 소유권을 취득한 것으로 의제하기 위한 개념이다.
따라서 토지 소유권을 취득할 수 없는 자가 토지 매매대금을 모두 실질적으로 지급했다고 하여 토지 소유권을 사실상 취득했다고 볼 수는 없다.
그런데 원고 등의 경우 이 사건 승계계약을 체결함으로써 6차 할부금 납부 당시에는 이 사건 토지 소유권을 취득할 수 없는 상태였다. 그렇다면 설령 甲이 원고 등을 대리해 6차 할부금을 납부했다고 하더라도 원고 등이 이 사건 토지를 사실상 취득했다고 보기 어렵다.
한편, 원고 등이 1차~5차 할부금을 납부했다는 점만으로 이 사건 부동산의 매매대금을 거의 전부 지급해 사실상 취득한 것으로 볼 수는 없다.
원고 등이 6차 할부금을 납부하지 않은 상태에서 이 사건 매매계약의 매수인 지위를 乙회사에 이전해 줬고, 이후 乙회사가 6차 할부금을 납부했으며, 6차 할부금이 전체 매매대금의 약 15%에 달하는 점을 고려하면, 원고 등이 이 사건 매매대금의 거의 전부를 지급했다고 볼 수 없기 때문이다.
나. 원고 등에게 실질과세원칙을 근거로 취득세를 과세할 수 있는지 여부
① 원고 등은 이 사건 토지를 둘러싼 다수인 사이의 복잡한 권리관계를 간명히 하고, 토지의 관리처분상의 편의를 도모하기 위해 乙 회사를 설립하고 乙 회사 명의로 이 사건 토지 소유권을 취득하도록 했던 것으로 보이는 점
② 위와 같은 경제적 목적을 달성하기 위해 원고 등이 이 사건 토지 소유권을 취득한 다음 이를 乙 회사에 현물출자할 것인지 아니면 이 사건 매매계약의 매수인 지위 자체를 乙 회사에게 이전해 乙 회사으로 하여금 이 사건 토지 소유권을 취득하도록 할 것인지는 사적 자치의 원칙에 따라 원고 등이 자유롭게 선택할 수 있다고 봄이 타당한 점을 고려하면, 원고 등이 거래형식 선택 자유를 남용해 조세 부담을 회피할 목적으로 과세요건사실에 관해 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하였다고 보기도 어렵다.
따라서 실질과세 원칙을 적용해 원고 등이 이 사건 토지를 사실상 취득한 다음 이를 乙 회사에 양도한 것으로 보아 취득세 등을 과세할 수도 없다.
4. 평석
부동산 취득세와 관련해 ‘미등기전매’가 문제되는 사례가 많다.
가령 매수인이 사실상 부동산을 취득한 후 이에 대한 취득세 신고를 하지 않고 새로운 매수인을 찾아 전득자에게 부동산의 소유권을 이전하는 경우이다.
이 경우 매수인은 취득세에 더하여 80%의 가산세까지 부담하게 된다. 대법원은 사회통념상 매매대금의 거의 전부를 지급하였다면 해당 부동산 등을 취득한 것으로 보아 취득세 납세의무의 성립을 인정해 왔다. 가령 매매대금의 0.1% 정도의 잔금만 남긴 채 취득세 납부시기를 이연시키는 것은 허용되지 않는다.
매매대금 거의 전부가 지급됐다고 볼 수 있는지는 사안에 따라 미지급 잔금 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다(대법원 2014.1.23. 선고 2013두18018 판결, 대법원 2018.3.22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결 등 참조).
이 사건 판결에서는 매매대금의 85%는 ‘거의 전부’에 해당하지 않는다고 봤다. 다만 해당 비율이 절대적인 기준이 될 수는 없고, 여러 제반사정을 종합적으로 고려해야 하므로 주의가 요구된다.
아울러 이 사건에서는 특히 매도인, 매수인 및 제3자 모두가 권리의무 승계계약을 체결해 매수인의 지위 자체가 이전됐다는 점이 작용해, 법률적으로 취득 자체가 불가능한 당초 매수인에게는 사실상 취득이라는 것을 관념할 수 없어 지방세법상 취득이 부정된 것으로 이해된다.
그리고 당초 매수인들이 설립한 회사가 매수인 지위를 승계받는 내용의 권리의무 승계계약에 대해 법원이 그러한 회사 설립에 합리적 이유가 있는 점, 동일한 경제적 목적을 달성하기 위한 여러 수단 중 하나로 설립된 회사가 매수인 지위를 승계받는 것은 사적 자치의 원칙상 적법한 점 등을 종합해 조세 부담 회피의 목적으로 부인해 그 형식을 존중할 필요가 있다고 판시한 점도 주목할 만하다.
이 사건 판결은 부동산 전매 과정에서 당초 매수인의 사실상 취득이 인정되지 않는 근거를 법리적으로 제시한 사례로서 의미가 있다.
•1998 서울대학교 법과대학 졸업
•2001 사법연수원 제30기 수료
•2004 서울남부지방법원 판사
•2006 서울중앙지방법원 판사
•2010 서울대학교 법과대학원 법학석사(행정법)
•2011~2012 미국 플로리다대학교 법학대학원 국제조세분야 법학석사
•2008~2017 한국세법학회, 특별소송실무연구회 회원
•2008~2017 중소기업중앙회 가업승계지원센터, 매경 가업승계 센터 강사 등
•2007~2017 법무법인(유) 율촌
주요 논문·저서
•2008 차명주식에 관한 명의신탁 증여의제 규정의 운용현황 및 개선방안에 대한 소고, 조세연구
•2010 행정행위에 부가된 ‘부담계약’의 법적 문제에 관한 연구, 서울대학교
•2011 소득세법상 ‘집합투자기구로부터의 이익’에 대한 과세의 법적 문제에 관한 소고, 특별법연구(제9권), 특별소송실무연구회
•2013 조세환급금 청구와 당사자 소송, 변호사, 서울지방변호사회, 44집
•2014 부담금 환급거부처분의 처분성 및 구체적 환급절차(조세와의 비교), 변호사, 서울지방변호사회, 46집
•2014 조사대상 선정사유 없이 이루어진 세무조사에 근거한 과세처분의 위법성, 변호사, 서울지방변호사회, 47집
•2015 소득세법 및 조세조약에 따른 거주자 판정기준, 판례연구, 서울지방변호사회, 29집
•2015 비영리법인의 주요 조세문제, ‘비영리법인(복지법인 포함)’ 특별연수, 대한변호사협회
