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[세무법인 다솔의 ‘절세 노하우’ 세무상담] 상속세와 부동산의 물납
[세무법인 다솔의 ‘절세 노하우’ 세무상담] 상속세와 부동산의 물납
  • 세무법인 다솔 임한빈 세무사
  • 승인 2022.09.30 09:49
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일반적으로 많은 토지를 보유한 지주들께는 절세를 위해 미리 증여, 매매 등으로 처분하는 방안을 상담 시 말씀드리곤 한다. 그러나 상속의 경우는 예기치 못한 경우가 많고, 특히 토지 지목이 임야인 경우 등은 그 매도에 난항을 겪기도 하며, 자녀들에게 증여하기에도 그 증여세 부담을 염려하게 된다. 

이런 경우 갑작스러운 상속에 의해 현금이 부족한 납세자는 납세의무 이행에 어려움을 겪게 된다. 상속세는 그 세액이 거액인 경우가 많고, 취득재산의 환가에 상당한 시간이 필요하며, 그 재산의 처분이 어려워 그 처분을 강요하다보면 실질적인 재산가치에 따른 대가를 받지 못하는 경우가 발생할 우려가 있다. 반대로 과세당국 입장에서는 그만큼 조세채권의 확보가 어려워지는 문제가 발생한다. 

이러한 문제를 해결하기 위해 조세법에서는 상속세에 대한 물납제도를 두고 있다. 거액의 부동산을 가진 자산가, 선산 등을 물려받은 지주, 그러나 충분한 현금이 부족한 자들은 성실한 납세의무 이행을 위해 물납제도의 법률요건과 과세관청의 태도에 주목할 필요가 있다.

 

1. 물납신청의 요건과 관리/처분이 부적당한 재산
물납신청의 요건은 간략하게 요약하자면 상속재산 중 금융재산 외의 부동산 등이 상당부분을 차지해야 한다. 또, 납부할 세액이 2000만원을 초과하면서 상속재산 중 일정 금융재산의 가액을 초과해야 한다. 그 가액 요건에 해당하는지는 객관적으로 파악 가능하므로 검토에 큰 어려움은 없을 것이다.
문제는 물납하고자 하는 부동산의 ‘관리/처분 상 적정여부’의 검토에 있다. 관리/처분에 부적합한 자산은 그 물납신청을 불허할 수 있는데 상속세 및 증여세법에서 열거한 부적정 사유는 아래와 같다.

① 지상권·지역권·전세권·저당권 등 재산권이 설정된 경우
② 물납신청한 토지와 그 지상건물의 소유자가 다른 경우
③ 토지의 일부에 묘지가 있는 경우
④ 건축허가를 받지 아니하고 건축된 건축물 및 그 부수토지
⑤ 소유권이 공유로 되어 있는 재산 
⑥ 기타 이와 유사한 것으로 국세청장이 인정한 사유

실제 임야 등을 보유한 지주들이 매번 그 토지에 방문하지는 않으므로 실제 해당 토지 위에 불법 혹은 무단 건축물이 있는지 확인하기는 어렵다. 
또, 대체로 상속이 이루어지는 경우 상속인 간 균등히 재산을 분할해 소유하여 공유상태가 되는 경우도 많다. 
또, 상속재산의 크기와 가액이 상속세 납부세액과 일치하지 않는 경우도 있다. 예견할 수 없는 상속임에도 미리미리 자신의 재산을 관리/처분이 가능한 상태로 바꿔 둬야 하는 상황이 벌어질 수도 있는 것이다.

 

2. 물납허가를 받기가 어려움
부동산의 물납의 경우 실제로 그 물납허가가 간단하지만은 않다. 절차적으로도 세무서에서는 아래의 물납재산점검표를 기준으로 그 적정성을 검토하는데, 상기한 법령에 열거된 것을 넘어 상세하게 그 적정성을 검토하고 있다.
나아가 부동산의 물납을 위해서는 한국자산관리공사에 의한 그 관리/처분의 적정성 검토까지 2차적으로 받아야 한다. 한국자산관리공사는 실무적으로 실제 법령에 열거된 사유 외에도 행정적인 처리의 곤란함을 이유로 들어 물납을 거부하는 경우도 종종 있다.

 

3. 물납에 필요한 준비
물론 가장 좋은 것은 상속이 개시되기 전 상속재산 중 부동산이 많은 경우 물납에 적절하게 관리하는 것이다. 그렇기에 물납에 관한 세무상담 역시 상속 이전부터 차근차근 준비하는 것이 필요할 것이다. 하지만 앞서 말했듯이 예기치 못한 상속으로 물납에 대비하지 못한 경우에도 실무 노하우를 축적한 세무대리인의 도움을 받아 원활하게 물납을 신청할 수 있다. 아래의 대표 예시들을 확인해 본다.

① 소유권이 공유로 되어 있는 경우
피상속인의 소유 부동산을 상속인들이 분할해 가져가는 경우 소유권은 공유가 될 수밖에 없다. 이를 물납하기 위해 일부 상속인에게만 모든 지분을 협의분할하는 것이 어려운 상황이라면 물납이 불가능한 것인가 하는 생각을 할 수 있다. 
하지만 예규 및 판례들은 소유권이 공유로 된 자산이 ‘상속인’들만의 공유인 경우는 상속인들의 동의가 있는 경우 물납신청이 가능하다는 태도를 보이고 있다(조심2011서1603_2011.06.28.). 나아가 이를 위해 상속인 간 물납제공동의서를 작성하고, 인감증명서를 첨부하는 등 조금 더 물납허가에 유리한 자료를 모아둘 수도 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

② 재산의 분할을 전제로 한 신청
물납할 부동산이 너무 넓어 세액에 맞추어 분할이 필요한 경우, 타인소유 토지나 기타 지장물 등과의 분리, 경계 구분 등의 목적을 위해서 재산의 분할을 전제로 한 신청도 가능하다(상속세 및 증여세법 시행령 제70조 제7항 ; 조심2018서4165_2019.01.15.).
다만, 분할 전·후로 그 가액이 감소하지 않아야 한다는 전제조건이 필요하다. 이 경우에는 감정평가사 등의 자문을 통해 객관적으로 그 가액이 하락하지 않을 것이라는 입증자료도 준비해 둘 필요가 있다. 또, 필지분할을 위해서는 지자체의 협조를 구해 측량이나 필지분할행위 허가 등의 절차를 거쳐야할 필요도 있다. 

해당 과정들에 대해서 세무대리인이 대리해줄 수는 없으나, 재산제세에 대한 실무경험이 다양하고, 탄탄한 역량과 네트워크를 가진 세무대리인에게 방문하는 경우 해당 절차를 원활하게 협조받을 수도 있다. 정규절차에만 1개월 이상을 소요하므로 최대한 빨리 세무대리인과의 상담받는 것이 좋다.
거액의 상속세를 부담할 현금능력이 부족한 납세자에게 무리한 현금납부를 강요하는 것은 재산권의 침해소지가 있고, 조세당국에게는 조세채권 확보의 어려움을 낳는다. 상속세 물납제도는 이를 구제하기 위해 존재하지만, 그 요건충족이 까다롭고, 물납을 신청해 허가 받기까지의 절차는 전문인력과 행정조력이 절실하다. 성실한 납세의무 이행을 위해 큰 금융대출을 불러일으켜야만 하는 불합리한 상황에 직면하지 않기 위해서는 세심하고 정확한 세무상담을 받는 것을 권장한다.

 

세무법인 다솔 임한빈 세무사
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