제2장 주택에 대한 과세
● 집행기준 8-2의3-1, 1세대 1주택자의 범위
주택의 공시가격을 합산한 금액에서 11억원을 공제하는 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자가 「소득세법」에 따른 거주자를 말한다.
● 집행기준 8-2의3-2, 다가구주택의 주택 수 판정
「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 「종합부동산세법 시행령」 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제8항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립해 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분(1구)을 각각 1주택으로 본다.
● 집행기준 8-2의3-3, 1세대 1주택자 판정시 주택 수에서 제외되는 주택
1세대 1주택자 판정시 합산배제 신고한 임대주택*(합산배제 신고한 임대주택 이외의 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주한 경우에 한정) 및 「문화재보호법」 따른 등록문화재에 해당하는 주택은 주택 수에서 제외한다.
＊리츠·펀드 매입임대주택 제외
● 집행기준 8-2의3-4 1,주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우
1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하며, 2주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하지 않는다.
● 집행기준 8-2의3-5, 비거주자가 1세대 1주택자에 해당하는지 여부
1세대 1주택자란 「소득세법」에 따른 거주자를 말하므로 비거주자는 1세대 1주택자의 추가공제(3억원), 장기보유 및 고령자에 대한 세액공제 규정이 적용되지 않는다.
● 집행기준 8-2의3-6 1, 주택과 합산배제주택을 소유한 자가 1세대 1주택자에 해당하는지 여부
「문화재보호법」에 따른 등록문화재에 해당하는 주택 외의 합산배제주택을 소유한 경우에는 1세대 1주택자의 장기보유 및 고령자에 대한 세액공제 규정이 적용되지 않는다.
● 집행기준 8-2의3-7, 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우
부부가 1주택을 공동으로 소유하고 있는 경우 장기보유 및 고령자에 대한 세액공제 규정이 적용되는 1세대 1주택자에 해당하지 않는다.
● 집행기준 8-2의4-1, 주택의 과세표준
납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1세대 1주택자는 11억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
과세표준 = (주택의 공시가격을 합산한 금액 - 6억원) × 공정시장가액비율
● 집행기준 8-2의4-2, 주택의 공정시장가액비율
*2022년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 지방세법 시행령 제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)에 대해서는 시가표준액의 100분의 45로 함.
● 집행기준 8-3-1, 과세표준에 합산하지 아니하는 주택
「종합부동산세법 시행령」 제3조 [합산배제 임대주택] 및 제4조 [합산배제 기타주택]은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준에 합산하지 않는다.
● 집행기준 8-3-2, 합산배제 임대주택
1) ’18.3.31.까지 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정(2018.02.13. 단서 신설)
2) ’18.4.1.~’20.8.17.사이 임대사업자 등록을 하고 과세기준일 현재 사업자등록을 한 주택
3) ’20.8.18.이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대주택 추가를 위한 변경신고 포함)한 경우부터 적용(2020.10.7. 개정)
4) ① 개인：1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대 주택은 제외(2018.10.23. 단서 신설)
② 법인：법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 경우 ’20.6.17.)이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택은 제외(2020.8.7. 단서신설)
※’20.7.11. 이후 종전의 민특법 제5조 제1항에 따라 등록신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대 주택 중 아파트는 제외(2020.10.7. 단서 신설)
5) 영 시행일(’21.2.17.) 이후 신규 임대등록 주택분부터 적용(2021.2.17. 개정)
6) 「공공주택특별법」에 따라 임대료등을 증액*하는 경우 5% 초과 가능
＊임차인 소득수준 변화 등(§49④)
● 집행기준 8-3-3, 합산배제 매입임대주택 개정 연혁
●집행기준 8-3-4, 보존등기 후에 임대사업자등록을 한 경우
합산배제되는 건설임대주택은 소유권 보존등기 전까지 임대사업자등록을 마치고 임대한 경우에 해당하므로 보존등기 후에 「공공주택 특별법」 제4조 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 의한 임대사업자등록을 한 경우 합산배제되는 건설임대주택에 해당하지 않는다.
● 집행기준 8-3-5, 합산배제 건설임대주택
「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택으로서 보존등기일까지 「공공주택 특별법」 제4조 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자등록을 하고 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 한 경우 해당 주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제1호의 건설임대주택에 해당한다.
● 집행기준 8-3-6, 합산배제 기존임대주택
임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일(종합부동산세법 최초시행일) 이전부터 임대사업자등록을 하고 임대하고 있던 주택으로서 과세기준일 현재 사업자등록을 한 경우 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 제3호의 기존임대주택에 해당한다.
● 집행기준 8-3-7, 부속 주차장이 주택분 재산세로 과세된 경우
부속 주차장이 주택분 재산세로 과세된 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있다.
● 집행기준 8-3-8, 임대기간 계산
「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항의 각 호의 합산배제 임대주택은 임대사업자 등록 후 의무임대 호수 이상의 주택의 임대를 개시한 날부터 임대기간을 계산한다.
● 집행기준 8-3-9, 2005.1.5. 전에 임대를 개시한 경우
임대주택의 임대기간에 대한 기산일을 정함에 있어 건설임대주택과 매입임대주택의 경우 임대를 개시한 날(건설임대주택의 경우에는 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날, 매입임대주택의 경우에는 5호 이상 주택의 임대를 개시한 날)이 2005년 1월 5일 이전인 경우에는 2005년 1월 5일을 임대를 개시한 날로 본다.
● 집행기준 8-3-10, 임대기간 계산 특례
＊종부세법 시행령 제3조 제7항
