국세청, 임차인 사망해 임차권 승계 경우 상생임대주택특례 적용 유권해석
임차인 사망으로 주택 임차권이 상속인 등에게 승계돼 계속 임대하는 경우에도 상생임대주택 특례 요건을 모두 갖춰 해당 주택을 양도했다면 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 규정을 적용할 수 있다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 임차인이 사망해 임차권이 승계된 경우 상생임대주택 특례 적용 방법 등에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “임차인의 사망으로 주택 임차권이 상속인 등에게 승계돼 계속 임대하는 경우에도 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춰 해당 주택을 양도하는 경우 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례 규정을 적용할 수 있다”고 답변했다.
또한 “소득세법 시행령 제155조 제4항 적용 시 같은 영 제155조의3 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우 해당 주택은 거주기간의 제한을 받지 않는다”고 밝혔다.
질의인은 2018년 2월 조정대상지역 A주택 취득 계약을 했고, 그해 3월 주택 취득 전 새 임차인과 임대차계약 체결했으며, 5월에는 A주택 취득 및 임대를 개시(임대기간 2018.5.10.∼2020.5.9.)했다.
이어 2018년 11월 임차인이 사망했으며 2019년 11월 부모 B주택을 취득했고, 2020년 5월 A주택 임대차계약을 갱신(임대기간 2020.5.10.∼2022.5.9.)했다. 동일한 조건으로 사망한 임차인의 아들과 임대차계약을 연장(묵시적 갱신)한 것이다.
2021년 4월에는 부모세대와 동거봉양 합가를 했고, 2022년 5월 A주택 임대차계약을 재갱신(임대기간 2022.5.10.∼2024.5.9.)했다. 또한 동일한 조건으로 사망한 임차인의 아들과 임대차계약 연장(묵시적 갱신)을 했다.
질의인은 그러나 2024년 5월 10일 임대기간이 종료되면 이후 A주택을 양도할 예정이다.
질의인은 이와 관련해 임차인이 사망해 임차인의 나머지 세대원(자녀)과 묵시적 갱신으로 연장하는 경우 상생임대주택 특례가 가능한지 여부와 1주택을 보유하고 있는 60세 이상 직계존속 세대와 합가한 경우 상생임대주택 특례가 가능한지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제1항에서는 “1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.”고 규정하면서 제1호에서 “배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람”, 제2호에서 “직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우”, 제3호에서 “국민건강보험법 시행령 별표 2 제3호 가목 3), 같은 호 나목 2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 제1항에서는 “국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 ‘상생임대주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하면서 제1호에서 “1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 ‘직전임대차계약’이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 ‘상생임대차계약’이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것”, 제2호에서 “직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것”, 제3호에서 “상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것”으로 규정하고 있다.
한편 제2항에서는 “상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.”고 규정하고 있고, 제3항에서는 “직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.”고 규정하고 있고, 제4항에서는 “직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.”고 규정하고 있다.
또한 제5항에서는 “제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.”고 규정하고 있다.
양도, 서면-2022-부동산-4485 [부동산납세과-1479] , 2023.06.05
