상가 건물 및 토지를 양도하는 경우 여러 세금 규정들이 동시에 적용되기 때문에 양도자가 예상하지 못한 추징 사례가 발생할 수 있어 주의가 필요하다.
오래 전에 취득하여 양도차익이 크거나 시세가 높은 상가를 양도하는 경우 부담할 세액이 많으므로 다음의 체크리스트들을 알아보자
1. 양도소득세
(1) 건물·토지 양도가액 구분
상가를 양도하는 경우 양도가액을 건물과 토지로 각각 나눠야 한다.
건물과 토지를 일괄취득한 뒤에 건물을 철거하고 새 건물을 건설하면 건물과 토지의 취득시기가 서로 달라질 수 있다. 이는 장기보유특별공제액이 달라지거나, 하나의 자산에서 양도차손이 발생할 수 있기 때문에 건물과 토지 양도가액을 절세되는 방향으로 구분하는 것이 중요하다.
다만, 구분한 건물·토지 양도가액이 안분규정(실무상 기준시가)에 따라 계산한 양도가액과 30% 이상 차이가 발생하는 경우 인정되지 않기 때문에 주의가 필요하다.
(2) 취득가액 관련 증빙자료
취득가액을 산정할 때 과세관청과 분쟁이 발생할 이슈가 있어 주의가 필요하다.
실무상 취득시기가 오래된 경우로서 검인계약서만 있거나 취득시 매매계약서가 존재하지 않아 양도소득세 신고할 때 결산자료인 재무상태표상 장부가액(취득가액-감가상각누계액)을 취득가액으로 반영하는 경우가 많다.
양도소득세 신고 시 취득가액을 실제거래가액으로 인정받기 위해서는 취득과 관련된 제반 증빙서류를 통해 입증해야 인정받을 수 있다. 입증하지 못한 경우에는 취득가액이 감액되거나 환산취득가액으로 부인되어 양도소득세가 추가적으로 더 발생할 수 있다. 양도소득세 신고 전 취득가액 산정 시 세무상 리스크가 존재하는지 확인할 필요가 있다.
취득 시 실제거래가액을 확인하기 어려워 환산취득가액을 적용하거나, 상속·증여로 취득하여 취득가액이 재산평가액인 경우라도 현재까지 발생한 감가상각누계액은 차감해야 하므로 양도소득세 신고 시 꼭 확인해야 한다.
또한, 취득 시부터 양도 전까지 임대소득 관련 종합소득세 신고를 하면서 필요경비로 반영한 상가수리비(자본적 지출 한정)는 양도소득세 필요경비로 인정되지 않으므로 확인해야 한다.
2. 부가가치세
(1) 건물분 부가가치세 과세
상가를 양도하는 경우 양도소득세 뿐만 아니라 부가가치세도 고려해야 한다.
건물분은 일반적으로 부가가치세가 과세되지만 토지는 면세이므로 과세되지 않는다. 간혹 유치원 교육업종, 금융용역(보험 등) 업종을 영위하는 사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우 건물분에 대해 부가가치세가 과세 되지 않는 경우가 있으므로 사전에 부가가치세 과세대상인지 검토가 필요하다.
건물분에 대해 부가가치세가 과세되는 경우 세금 효과를 미리 분석할 필요가 있다. 상기 양도소득세 산정 시 양도가액을 건물과 토지로 각각 구분하는 과정에서 양도소득세 양도차익 효과뿐만 아니라 부가가치세 효과도 같이 고려해야 한다. 이는 전체 양도가액 중 건물분 양도가액이 증가할수록 부가가치세 부담도 커지기 때문이다.
또한, 상가 양도를 계획하기 이전에 미리 자녀에게 사전증여하는 경우가 있다. 자녀에게 전체지분 증여시 부가가치세가 과세될 수 있고, 부담부증여시 사업 포괄양수도 해당할 수 있어 증여세·취득세와 더불어 부가가치세 효과도 같이 고려할 필요가 있다.
(2) 계약 조건
양도가액이 건물과 토지로 구분되는 경우 자산별로 양도가액을 매매계약서에 각각 기재할 필요가 있다. 건물분에 대해서는 부가가치세가 일반적으로 과세되므로 해당 세액이 매매대금에 포함하는지 아니면 별도인지 매수인 측과 확실하게 정하고, 부가가치세 별도 여부와 매수인측 지급 사실을 매매계약서상 특약사항 등에 기재하는 것이 좋다.
또한, 매수인 측이 매도자의 사업 관련 일체 모든 권리와 의무를 인수하여 부동산임대업을 계속하여 유지하는 경우 포괄적 양수도에 해당할 수 있다.
다만, 포괄적 양수도에 해당하는 경우 부가가치세가 과세되지 않을 수 있는데 임대보증금을 일부 승계하지 않는 경우 등 포괄적 양수도에 해당하지 않는 사례가 있으므로 사전에 검토가 필요하다.
(3) 신고 절차
건물분 부가가치세 세액을 매수인으로부터 별도로 받는 경우 매도인측은 세금계산서 발행해야 한다.
통상적으로 상가를 양도하면서 부동산임대업 관련 해당 사업자등록을 폐업하게 된다. 사업자가 폐업하는 경우 폐업일이 속하는 달의 다음달 25일까지 폐업 부가가치세 신고해야 한다.
다만, 폐업 시 잔존재화가 있는 경우 부가가치세가 과세되므로 사전에 체크하는 것이 좋다.
3. 기타 세금
상가를 양도하기 전에 향후 시세 상승이 예상되거나 향후 고액의 상속세 부담이 예상되는 경우 상황에 따라서 배우자·자녀에게 사전증여하거나 법인전환을 고려할 수 있다.
배우자·자녀에게 사전증여하는 경우 증여세와 취득세 등을 당연히 고려하겠지만 상기 서술한 바와 같이 부가가치세가 과세될 수 있다는 사실과 증여 후 10년 이내 양도 시 양도소득세법상 이월과세되는 점, 증여 후 임대소득에 대해 종합소득세 공동사업 과세 등 증여시점 이후에 장기적으로 발생하는 세금효과도 고려해 진행할 것을 권장한다.
또한, 실무상 부동산임대와 관련해 법인전환을 고려하시는 분들이 많다. 법인전환을 진행하는 경우 세무상 장점도 분명히 있지만, 취득·보유·양도하는 과정에서 발생하는 일련의 세금 문제도 발생하기 때문에 개인사업과 비교하여 절세에 유리한지 사전에 검토하고 진행해야 한다.
성실신고사업을 하고 있거나 금융재산 등 타소득이 많아 종합소득세 높은 세율로 과세되는 경우 또는 부동산 가격이 장기간 상승하여 거액의 양도차익이 예상되는 경우 등 납세자들의 상황이 각각 다르므로 충분히 사전에 검토를 받아 진행하는 것이 좋다.
상가를 양도하는 경우 단순히 양도소득세만 과세되는 것이 아니라 부가가치세도 같이 과세될 수 있기 때문에 검토사항이 많고 복잡하다.
전문가와 함께 전반적인 세금 효과를 검토해 절세되는 방향으로 신고할 것을 권장한다.
