실제 상담 진행 시 가장 의뢰가 많이 들어오는 주제는 ‘자녀세대로의 부동산 이전’이다. 무상으로 재산을 이전하는 증여의 형태가 가장 일반적이지만, 수증자인 자녀의 세금 부담이 매우 크기 때문에 최근에는 매매 형식을 통한 재산의 이전이 종종 이루어진다. 아래에서는 이때 발생할 수 있는 세금 문제 및 절세효과에 대해 이야기 해보고자 한다.
1. 저가 매매로 인한 세무 이슈
(1) 자녀세대와 매매거래를 진행하는 경우 주로 증여의 목적으로 시세보다 낮게 양도하고자 하는데, 다음의 요건에 해당하는 경우 매도자는 조세를 부당히 감소시킨 것으로 보아 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있다.
이 경우 매도자의 양도소득세를 계산함에 있어, 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하는 것이지 그 거래 행위 자체를 부인하는 것은 아니며, 위법한 거래행위에 해당하지도 않는다.
(2) 또한 저가 매매거래로 이익을 얻은 매수자에게는 증여 이슈가 발생할 수 있다.
위 표에 해당하는 경우로서, 시가와 실제 거래한 대가의 차액이 ‘기준금액’이상인 경우 매수자인 자녀에게는 위 표에 따른 증여재산가액에 대해 증여세가 부과된다.
2. 적용 사례
위와 같은 세무 이슈가 발생한다고 해서 매매 행위의 실익이 없는 것은 아니다. 실제 사례를 통해 어떻게 매매 거래가 이루어지고 적용되는지 살펴보도록 하자.
■ 1세대 1주택자인 甲씨, 시세 10억원 아파트(담보된 채무는 3억원임을 가정)를 자녀에게 이전하는 경우
*세금은 백만원 단위로 반올림해 나타냈다.*부담부증여란 아파트를 증여하면서 그에 담보된 채무를 함께 이전하는 것을 의미하며, 시세인 10억을 기준으로 재산 평가했다.
*1세대 1주택으로서 아파트 양도 시 비과세 대상임을 가정했고, 자녀세대는 무주택자임을 가정했다.
위 사례의 경우 아파트와 담보된 채무를 자녀세대로 이전하는 동일한 상황이지만, 거래 형태 또는 거래가액에 따라 납부할 세액은 큰 차이를 나타낸다. 물론, 자녀가 아파트에 대한 대가를 전액 현금으로 지불하기 어려울 수 있지만 담보된 채무 또는 해당 아파트에 대한 임대보증금 등을 승계 받는다면 현실적으로 실행하기 어려운 플랜이 아니다.
자녀세대와 매매거래를 통한 절세플랜을 계획함에 있어 가장 주의해야할 점은 매매거래 후 거래대금을 다시 자녀세대에 반환하면 안 된다는 것이다. 거래대금을 반환하는 순간 세법에서 적용하는 실질과세원칙에 따라 해당 거래행위가 매매가 아닌 매매를 가장한 증여거래로 보아 증여세 및 가산세가 부과될 수 있기 때문이다.
3. 상속세 대비를 위한 저가 매매
저가 매매 거래는 부동산 이전 당시의 세금뿐 아니라, 추후 불가피하게 발생하는 상속세 부분에서도 절세효과를 가져올 수 있다.
현행 상속세 및 증여세법에 따르면 피상속인이 상속개시일로부터 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산이 있다면 해당 증여재산가액을 상속재산에 합산하여 상속세를 계산해야 한다. 따라서, 고령의 재산가라면 자녀에게 재산을 증여하는 경우 최종적으로 상속재산에 합산되어 상속세가 과세되기 때문에 증여를 통한 상속세 절세효과는 기대하기 힘들다. 이러한 경우 매매 행위를 통해 부동산을 이전한다면 증여세뿐 아니라 상속세 절세 효과까지 기대할 수 있다.
다만, 위 거래는 상속세 및 증여세, 양도소득세 등 전반적인 컨설팅이 필요한 부분이므로 실행에 앞서 꼭 세무전문가와 상담 후 진행해야 한다.
