국세청, 신축 오피스텔 주거용 임대하다 매매 경우 차익 신고 여부 사전답변
오피스텔을 신축해 판매하는 사업은 소득세법상 부동산매매업에 해당하며 토지 등 매매차익 예정신고·납부를 해야 한다는 국세청 사전답변이 나왔다.
국세청은 오피스텔로 허가받아 신축한 뒤 주거용으로 임대하다 매매하는 경우 토지 등 매매차익예정신고 대상에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “오피스텔을 신축해 판매하는 사업은 소득세법 제64조 제1항의 부동산매매업에 해당하며 같은 법 제69조에 따라 토지 등 매매차익 예정신고 및 납부를 해야하는 것”이라고 답변했다.
질의인은 주택신축판매업, 주거용 건물개발 및 공급업, 비주거용 건물 임대업 등을 영위하는 사업자로 오피스텔로 전체 허가를 받은 건물을 2021년 건물 준공을 앞둔 기존 건축주로부터 토지, 건물을 일괄 양수받아 나머지 공사를 해 완공 후 사용승인을 받았다.
질의인은 준공 후 주거용 오피스텔(전체 전용면적 85㎡ 이하) 전체 126세대 중 119세대에 대해 상시주거용으로 임대를 하다가 재산세 부담과 이자율 상승 등 고정비가 증가해 분양을 진행하던 중 2022년 1개 호실을 개인에게 양도하기로 하는 매매계약을 체결했다. 주거용 오피스텔 임대에 대해서는 면세매출(상시주거용)로 부가세 신고를 해왔다.
질의인은 이와 관련해 오피스텔로 허가받아 신축한 건물을 상시주거용으로 임대하다 매매하는 경우 토지 등 매매차익 예정신고 대상에 해당하는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제19조(사업소득) 제3항에서는 “제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 제64조(부동산 매매업자에 대한 세액 계산의 특례) 제1항에서는 “대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 ‘부동산매매업’이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 ‘부동산매매업자’라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제1호(분양권에 한정한다)·제8호·제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 ‘주택등매매차익’이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.” <개정 2014.12.23, 2017.12.19, 2020.12.29.>고 규정하면서 제1호에서 “종합소득 산출세액”, 제2호에서 “다음 각 목에 따른 세액의 합계액”으로 규정하면서 가목에서 “주택 등 매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액”, 나목에서 “종합소득과세표준에서 주택 등 매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액”으로 규정하고 있다.
이와 함께 제2항에서는 “부동산 매매업자에 대한 주택 등 매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다.
한편 소득세법 제69조(부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부) 제1항에서는 “부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 ‘토지 등’이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.”고 규정하고 있고, 제2항에서는 “제1항에 따른 신고를 ‘토지 등 매매차익예정신고’라 한다.”고 규정하고 있다.
또한 제3항에서는 “부동산매매업자의 토지 등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지 등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조 제1항 제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.” <개정 2014.1.1.>고 규정하고 있고, 제4항에서는 “부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.” <신설 2013.1.1.>고 규정하고 있다.
이와 함께 제5항에서는 “토지 등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산, 결정·경정 및 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다. 이하 제97조 제1항·제2항, 제100조 제1항, 제114조 제7항 및 제114조의2에서 같다) 적용에 따른 가산세에 관하여는 제107조 제2항, 제114조 및 제114조의2를 준용한다.”고<개정 2013.1.1, 2017.12.19, 2019.12.31, 2020.12.29.> 규정하고 있고, 제6항에서는 “토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.” <개정 2013.1.1.>고 규정하고 있다.
(소득 사전-2022-법규소득-0887 [법규과-1669] 2023. 06. 26)
