제2장 1세대 1주택 비과세
<조합원입주권>
● 집행기준 89-156의2-7, 조합원입주권에 해당되지 않은 경우
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업으로 기존 상가를 소유한 자가 취득하는 상가입주권을 분양받을 수 있는 권리, 재개발·재건축사업이 아닌 사업의 시행으로 인하여 취득한 특별분양을 받을 수 있는 지위는 「소득세법」 제89조 제2항의 조합원입주권에 해당되지 않는다.
● 집행기준 89-156의2-8, 조합원입주권 비과세 특례
관리처분계획인가일(인가일 전에 기존 주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 거주 및 보유기간 등 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 또는 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 있다.
● 집행기준 89-156의2-9, 2주택 소유자의 1주택이 조합원입주권으로 전환된 후 주택을 양도하는 경우
○2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가를 받은 경우
2005.12.31. 이전에 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권은 「소득세법」 제89조제2항의 조합원입주권에 해당하지 아니하여 재건축주택의 준공 전에 1주택을 양도하는 경우에는 비과세 규정이 적용되며, 재건축주택의 준공 후에는 종전 주택의 연장으로 보므로 비과세가 배제된다.
○2006.1.1. 이후에 관리처분계획인가를 받은 경우
2006.1.1. 이후에 관리처분계획인가를 받은 조합원입주권을 보유한 자가 다른 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제2항에 따라 비과세가 배제된다.
● 집행기준 89-156의2-10, 1주택 보유자가 조합원입주권을 취득한 경우
○ 2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 취득한 경우
2005.12.31. 이전에 조합원입주권을 취득한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이므로, 재건축주택의 준공일 전에 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도하는 경우 또는 준공 후 일시적 2주택 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
○ 2006.1.1. 이후에 조합원입주권을 취득한 경우
조합원 입주권의 취득일부터 3년 이내 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하거나, 조합원입주권을 대체주택으로 취득해 실거주요건 등을 충족하고 재건축주택 완공일부터 1년(2008.11.28.이후 2년)이내 종전 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
● 집행기준 89-156의2-11, 조합원입주권 전환자가 공사 중 거주한 대체주택을 양도한 경우
1세대가 보유한 주택이 재개발사업 등으로 조합원입주권으로 전환되어 공사 중 거주할 대체주택(사업시행인가일 이후 취득)을 취득한 경우로서 실거주요건 등 대체주택 요건을 갖추어 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
● 집행기준 89-156의2-12, 동거봉양합가 후 같은 세대원으로부터 상속받은 조합원입주권에 대한 비과세 특례
상속개시일 현재 같은 세대원으로부터 상속받은 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세특례 규정이 적용되지 아니하나, 동거봉양 목적으로 합가한 후 같은 세대원으로부터 상속받은 조합원입주권은 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용 가능하며, 2010.2.18. 이후 일반주택을 양도하는 분부터 적용한다.
● 집행기준 89-156의2-13, 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 상태에서 주택을 상속받은 경우
1주택을 소유하고 있는 1세대가 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 상태에서 「소득세법 시행령」 제155조 제2항에 따른 주택을 상속받은 경우로서 대체주택 요건을 충족하고 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
● 집행기준 89-156의2-14, 조합원입주권을 소유한 상태에서 동거봉양·혼인 합가 시 비과세 특례
● 집행기준 90-0-1, 양도소득세 감면을 세액감면과 소득공제 방식으로 이원화
(원칙-세액감면) 「소득세법」 및 다른 법률에 규정된 감면소득금액에 대해서는 먼저 산출세액을 구한 후 그 세액에 감면소득금액에서 양도소득 기본공제를 한 후의 금액이 과세표준에서 차지하는 비율 및 감면율을 각각 곱한 금액을 감면세액으로 계산
(예외-소득공제) 「조세특례제한법1)」에 따른 소득공제 감면방식2)은 「소득세법」 상 감면세액 계산방식에 우선해 적용3)됨.
1) 「조세특례제한법」 §43, §98의3, §98의5, §98의6, §98의7, §99, §99의2, §99의3
2) 소득공제 감면방식：감면소득을 양도소득 과세표준에서 직접 차감
＊ 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 - 「조세특례제한법」 상 소득공제
3) 2013.1.1. 이후 신고, 결정 또는 경정하는 분부터 적용
제3장 미등기 양도자산
● 집행기준 91-168-1, 잔금의 일부를 납부하지 않고 양도한 자
아파트 분양대금의 불입금액 전부를 납부하지 않았으나, 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도이고 미불입된 분양대금을 불입하게 되면 언제든지 등기가 가능한 사실이 확인되는 경우에는 미등기 양도자산에 해당된다(대법원2007두21778, 2008.1.17.).
● 집행기준 91-168-2, 미등기주택에 딸린 토지의 비과세 여부
미등기주택에 딸린 토지로서 비과세요건을 갖추었고 등기가 된 경우 토지의 양도소득은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다(재산46014-1090, 2000.9.6.).
● 집행기준 91-168-3, 명의신탁 부동산을 소유권환원등기 없이 양도하는 경우
명의신탁 부동산을 소유권환원등기 없이 양도하는 경우 미등기 양도자산에 해당되지 않는다(재산세과-766, 2009.4.17.).
● 집행기준 91-168-4, 준공된 재건축아파트를 이전고시 전에 양도하는 경우
준공된 재건축아파트를 이전고시 전에 양도하는 경우에는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당하므로 미등기 양도자산으로 보지 않는다(부동산거래관리과-10, 2010.1.5.).
