국세청, 법인 매매특약 따른 잔금청산 전 주택멸실 판정기준일 유권해석
법인세법 제55조의2 제1항에 따른 토지 등 양도세 과세특례 세율을 적용하는데 있어 양도물건의 판단은 양도일(잔금청산일)을 기준으로 한다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 법인이 매매특약으로 잔금청산 전 주택을 멸실하는 경우 양도물건의 판정 기준일과 관련된 질의에서 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “이 질의는 내국법인이 주택 및 주택 부수토지를 양도하는 매매계약을 체결하고 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 멸실하는 경우”라고 전제하면서 “양수인이 잔금청산 전에 주택을 사용·수익하지 않는 경우 법인세법 제55조의2 제1항에 따른 세율을 적용하는데 있어 양도물건의 판단은 양도일(잔금청산일)을 기준으로 하는 것”이라고 답변했다.
국세청은 이와 함께 “양수인이 잔금청산 전에 주택을 사용·수익했는지 여부는 사실판단 할 사항”이라고 밝혔다.
질의법인은 2022년 11월 주택 및 부수토지를 양도하는 계약을 체결했는데 해당 계약은 잔금청산일 이전에 주택을 멸실하는 조건이었다.
질의법인은 이와 관련해 매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 멸실하는 경우 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 적용 세율에 대해 물었다.
현행 법인세법 제55조의2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례) 제1항에서는 “내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 ‘토지 등’이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.”고 규정하면서 제2호에서 “대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 ‘별장’이라 한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.”고 규정하고 있고, 제3호에서 “비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액‘, 제4호에서 ”주택을 취득하기 위한 권리로서 소득세법 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20을 곱하여 산출한 세액“으로 규정하고 있다.
또한 제2항에서는 “제1항 제3호에서 ‘비사업용 토지’란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.”고 규정하고 있다.
이와 함께 법인세법 시행령 제68조(자산의 판매손익 등의 귀속사업연도) 제1항에서는 “법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.”고 규정하면서 제3호에서 “상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[한국은행법에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 ‘외화대금’이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율 변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익 하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 법인세법 시행령 제92조의2(토지 등 양도소득에 대한 과세특례) 제6항에서는 “제68조는 법 제55조의2 제1항에 따른 토지 등 양도소득의 귀속사업연도, 양도시기 및 취득시기에 관하여 이를 준용한다. 다만, 제68조 제4항에 따른 장기할부조건에 의한 토지 등의 양도의 경우에는 같은 조 제2항에도 불구하고 같은 조 제1항 제3호에 따른다.”고 규정하고 있다.
한편 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)에서는 “자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.”고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) 제1항에서는 “법 제98조 전단에서 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’란 다음 각 호의 경우를 말한다.”고 규정하면서 제1호에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일”, 제2호에서 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일”로 규정하고 있다.
(법인, 서면-2022-법규법인-5229 [법규과-1954], 2023. 07. 27)
