1) 양도자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 법법 §52의 시가
2) 상증법상 평가액
3) Min[①시가×30%, ②3억원](상증령 §26, 2008.2.22. 이후 양도분부터 적용)
4) 대가와 시가와의 차액이 시가의 30% 이상인 경우에 공제하는 금액을 말함.

● 집행기준 96-162의2-1, 임지와 임목을 일괄 양도하는 경우
토지의 양도가액을 실지거래가액으로 산정할 때 임지와 임목을 일괄 양도하는 경우 「임목에 관한 법률」에 따라 등기되지 아니한 수목은 토지의 일부로 간주되므로 임목의 양도소득이 사업소득에 해당하지 아니하는 경우 임목의 양도가액은 임야의 양도가액에 포함된다.

제7장 양도소득의 필요경비계산

<취득가액>
● 집행기준 97-163-1, 취득가액 및 필요경비

 

 

 

 

 

 

 

1) 의제취득가액은 2009.1.1.이후 결정·경정분부터 적용(소법 §97③, 부칙§8)
2) 2008.12.31.이전 양도분은 등기부기재가액 + 개산공제액으로 계산(소법 §97③)
3) 2013.2.15.이후 양도하는 분부터 신주인수권은 환산가액 적용 배제(소령 §176의2③)

● 집행기준 97-163-2, 환산가액보다 자본적지출액 등이 큰 경우
실지거래가액을 인정·확인할 수 없어 매매사례가액·감정가액·환산가액으로 계산한 취득가액보다 자본적 지출액과 양도비가 큰 경우 큰 금액을 필요경비로 한다(2011.1.1. 이후 양도분부터 적용).

● 집행기준 97-163-3, 자산의 대가를 물품으로 지급하는 경우
토지나 건물을 취득하는 자가 해당 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하고 그 양도 자산의 매매계약서 상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 해당 자산의 취득가액은 물품의 인도 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다.

● 집행기준 97-163-4, 대물변제로 취득한 자산가액이 불분명한 경우
채무액에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우로서 해당 자산가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 취득가액으로 한다.

● 집행기준 97-163-5, 감정가액으로 기록된 장부가액의 취득가액 인정 여부
사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 감정평가법인이 감정한 가액으로 기장하여 감가상각을 한 경우 해당 자산의 양도차익계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산을 취득하기 위해 소요된 실지거래가액으로 한다.

● 집행기준 97-163-6, 자산재평가를 한 경우 취득가액
자산을 보유하는 기간 중에 「자산재평가법」에 따라 재평가 또는 임의로 재평가하였을 경우에는 재평가액에 불구하고 취득당시의 실지거래가액에 의한다.

● 집행기준 97-163-7, 특수관계자로부터 고가로 매입한 경우
특수관계자로부터 자산을 고가로 매입하여 해당소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 시가를 취득가액으로 본다.
<사례>
•2003.1.：甲은 특수관계자인 乙로부터 자산을 고가매입(실지취득가액：6억원, 시가：5억원)
•2008.7.：甲 해당 자산 양도 시
☞ 甲의 취득가액 = 5억원(시가)

● 집행기준97-163-8, 일시불로 취득하여 할인받은 경우
국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 분양받은 경우에 분양대금을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 한다.

● 집행기준 97-163-9, 법인의 분할로 취득한 주식의 취득가액
법인의 분할로 인하여 취득한 주식의 1주당 취득가액은 분할전 법인의 주식취득 비용(분할 시 과세된 의제배당액은 가산하고, 수령한 교부금은 차감)을 분할로 교부받은 주식 수로 나누어 계산한다.
<사례>
•2000.1.：갑은 A법인의 주식 취득(500만주, 130억원)
•2002.1.：A법인(분할존속법인)의 인적분할로 B법인 설립
(갑의 A법인주식 300만주 감소, B법인주식 100만주 취득)
•2009.3.：B법인 주식 양도
☞ 1주당 취득가액：7800원 {= (130억원 × 3,000,000주 / 5,000,000주) ÷ 1,000,000주}

● 집행기준 97-163-10, 무상감자시 주식 취득가액
주식을 발행한 법인이 무상감자를 한 경우 해당 주식의 취득에 소요된 실지거래가액은 거주자의 주식양도차익 계산 시 양도가액에서 공제하는 취득가액에 포함한다.
<사례>
•2000.1.：갑은 A법인의 주식 취득(10,000주, 50,000천원)
•2004.1.：A법인주식 9,000주 무상감자
•2009.3.：갑의 A법인주식 500주 양도
☞ 1주당 취득가액：50,000원 (= 50,000천원 ÷ 1,000주)

● 집행기준 97-163-11, 신주인수권의 취득가액
분리형 신주인수권부사채를 그 사채의 발행법인으로부터 신주인수권 가액과 사채 가액의 구분없이 매수하여 신주인수권만을 분리해 양도하는 경우 해당 신주인수권의 취득가액 산정은 「소득세법」 제97조에 따라 실지거래가액에 의한다. 다만, 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제97조 및 제114조에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 기준시가에 의한다.
 

● 집행기준 97-163-12, 타인 토지에 건물신축을 위한 부지조성비
타인 소유의 토지에 대한 사용승낙을 받아 건물부지로 조성한 다음 그 지상에 건물을 신축한 경우 건물부지 조성공사가 해당 건물을 신축하는데 필수불가결한 준비행위라면 해당 건물부지 조성공사 비용은 건물을 취득하는데 필요한 부수비용으로서 필요경비로 공제된다.

● 집행기준 97-163-13, 무허가주택 취득비용
무허가 주택의 취득목적이 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것인 경우 무허가 주택의 취득 비용은 해당 아파트 취득을 전제로 취득한 자산에 소요된 희생비용이므로 취득가액에 산입된다.

● 집행기준 97-163-14, 이축권 취득비용
이축권을 유상으로 취득한 후 이를 근거로 건축물을 신축하여 양도한 경우에는 이축권의 취득에 실지 소요된 비용은 해당 건축물의 취득가액으로 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-15, 대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우
대항력이 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우로서 변제한 전세보증금에 대해 구상권을 행사할 수 없을 때에는 필요경비에 산입된다.

 

 

 

 

● 집행기준 97-163-16, 필요경비에 산입되는 유치권
부동산을 공매로 취득하면서 「민사집행법」에 따라 유치권자에게 변제한 유치권 담보 채권상당액은 필요경비에 산입된다.

● 집행기준 97-163-17, 필요경비에 산입되지 아니하는 유치권
부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우 이는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되지 않는다.

● 집행기준 97-163-18, 자산 취득시 발생한 명도비용
부동산을 법원경매로 취득하면서 해당 부동산을 점유받기 위해 소요된 명도비용은 소유권확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없으므로 부동산의 취득가액에 포함되지 않는다.

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