1. 개요
양도소득세법상 1세대가 1주택을 보유 중 해당 주택을 양도하거나, 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택의 대체 취득 등으로 일시적 2주택 이상인 상태에서 양도하는 경우도 일정 요건을 충족하면 해당 양도소득에 대해서 양도소득세를 과세하지 않고 있다.
“1세대”는 거주자를 대상으로 정의하고 있으며, 소득세법상 비거주자의 1세대 1주택 양도소득 비과세 적용을 배제하고 있어, 이에 따라 1세대 1주택 비과세 적용은 거주자 상태에서 양도 시 일정요건 충족함에 따라 가능하다.
여기에서는 비거주자에서 거주자로 전환된 경우의 양도소득세의 보유기간 및 거주요건 판단에 대해 몇 가지 사례를 들어 살펴보도록 하겠다.
2. 취지
“1세대 1주택"의 양도 및 “일시적 1세대 2주택”의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기할 목적으로 일시적으로 거주 및 보유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써, 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장하여 주려는 데 그 취지가 있다.
이에 따라 주거생활 안정 목적에서 적용하는 1세대 1주택에 대한 지원제도는 그 제도의 취지상 비거주자에게까지 적용하는 것이 적합하지 않기에 소득세법 개정(2009.12.31.)을 통해 비거주자에 대한 1세대 1주택 비과세 적용배제를 명확화했다.
3. 적용
1) 비거주자인 상태에서 취득한 국내 소재 1주택을 거주자인 상태에서 양도하는 경우의 보유기간 기산
“1세대 1주택” 양도소득 비과세를 적용받기 위해서는 보유기간 특례 규정을 제외하고는 일반적으로 취득일부터 양도일까지 2년 이상의 보유기간 요건을 충족해야 하는데, 비거주자인 상태에서 취득한 국내 소재 1주택을 거주자인 상태에서 양도하는 경우 취득시기에 대해 국세청은 유권해석(서면부동산2019-4352)을 통해 해당 보유기간은 “거주자”로 되는 시기부터 기산하도록 판단하고 있다.
따라서, 국내 소재 1주택을 최초 취득한 시기가 아닌 거주자로 전환된 시점부터 2년 이상 보유한 후에 양도해야 “1세대 1주택” 비과세 적용의 보유기간 요건을 충족할 수 있는 것이다.
2) 비거주자인 상태에서 취득한 국내 소재 1주택을 거주자인 상태에서 양도하는 경우의 장기보유특별공제 적용 방법
장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지·건물 등에 적용하는 것으로 일반적인 경우(최대 30% 공제, 이하 “표1”)와 1세대 1주택에 2년 이상 거주한 경우(최대 80% 공제, 이하 “표2”)로 구분해 적용되는데, 비거주자의 경우 “표2”는 적용받을 수 없고 “표1”만 적용이 가능하다.
비거주자인 상태에서 취득한 주택을 거주자로 전환되어 양도하는 경우 1세대 1주택과 2년 이상 거주요건을 충족했다면 거주자의 신분이기에 “표2” 적용이 가능한데, 이 때 “표2”의 공제율을 계산하는 보유기간의 판단에 대해 조세심판원(조심2021중2959, 조심2021중0614)에서는 비거주자로서 보유한 기간을 합산한 전체 보유기간으로 계산하도록 결정하고 있다.
3) 비거주자가 국내 소재 주택을 취득한 후 조정대상지역으로 지정된 상태에서 거주자로 전환된 경우, 거주요건 적용 여부
2017.8.3. 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우 “1세대 1주택” 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 거주요건 적용 특례 요건에 해당하지 않는다면 2년의 거주요건을 충족해야 한다.
비거주자가 취득한 주택이 조정대상지역으로 지정된 상태에서 거주자로 전환된 납세자가 해당 주택을 양도하는 경우, 기획재정부(기획재정부재산-974)에서는 거주요건을 적용하지 않는 것으로 해석하고 있다. 즉, 거주요건 적용 여부를 판단하는 취득시기는 거주자로 전환된 시점이 아닌 주택의 취득시기를 기준으로 판단하는 것이다.
앞서 언급한 사례들은 특정한 사실관계에 따른 유권해석 및 심판 사례이므로 각각 개인의 사실관계에 따라 다르게 판단될 수 있고, 위에서 언급하지 않았지만 사실관계에 따라 비과세를 적용받을 수 있는 다른 규정 등이 있을 수 있으므로 실제 주택을 양도하기 전 세무 전문가에게 상담받는 것을 추천한다.
