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[상속세 및 증여세 집행기준] 실질거래 관계없이 당사자간 정한 토지신고금액…‘매매가액’ 인정 안 해
[상속세 및 증여세 집행기준] 실질거래 관계없이 당사자간 정한 토지신고금액…‘매매가액’ 인정 안 해
  • 국세청 제공
  • 승인 2023.11.24 09:00
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제4장 재산의 평가

● 집행기준 60-49-8, 자본적지출액
평가기준일전 가액으로서 평가기준일까지 자본적지출액이 확인되는 경우 그 자본적지출액을 매매·감정·수용·경매 또는 공매가액에 가산할 수 있다.


● 집행기준 60-49-9, 시가의 범위에서 제외되는 경우
(1) 매매가액에서 제외되는 경우
① 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우의 매매가액
② 실질거래내용과 관계없이 거래당사자간에 정한 토지거래계약 신고금액
③ 거래된 비상장주식의 액면가액 합계액이 3억원 미만이거나 발행주식총액의 1% 미만인 경우.
다만, 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 재산평가심의위원회가 인정한 경우에는 제외

(2) 감정가액에서 제외되는 경우
① 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세및증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 경우
② 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우

(3) 수용·공매·경매가액에서 제외되는 경우
① 물납한 재산을 상속인 또는 그와 특수관계에 있는 자가 경매 또는 공매로 취득한 경우
② 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
☞ 수의계약이 가능한 경우
•1회 공매 후 1년간에 5회 이상 공매하여도 매각되지 아니한 때
•부패·변질 또는 감량되기 쉬운 재산으로서 속히 매각하지 않으면 그 재산가액이 감손될 우려가 있는 때
③ 계약 불이행 등으로 공매가 무효가 된 경우
④ 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 액면가액 합계액이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우에는 경매·공매가격에서 제외한다.
가. 발행주식 액면총액의 100분의 1에 해당하는 금액
나. 3억원
⑤ 최대주주 등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주 등이 보유하고 있던 비상장주식 등을 경매 또는 공매로 취득한 경우


● 집행기준 60-49-10, 2 이상 재산가액의 구분이 불분명한 경우 안분방법
매매·감정·수용·경매·공매가액에 2이상의 재산이 포함됨으로써 각각의 재산이 구분이 안되는 경우에는 다음과 같이 구분한다.
① 토지와 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 않을 경우
가. 토지·건물 각각 기준시가가 있는 경우
계약일 등 현재의 기준시가에 의하여 안분계산하나, 토지·건물 각각의 감정평가액이 있는 경우 감정가액에 의하여 안분계산한다.
나. 토지·건물의 일부 또는 전부의 기준시가가 없는 경우
감정가액으로 안분 계산하되 감정가액이 없는 경우 장부가액, 취득가액 순으로 안분 계산한다.
② 기타재산의 경우
각각의 재산의 감정가액이 있는 경우에는 감정가액으로 안분하고 감정가액이 없는 경우에는 기준시가에 의하여 안분한다.


● 집행기준 60-49의2-1, 평가심의위원회의 구성
① 매매·비상장주식의 가액평가를 위해 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
② 납세자는 해당 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 하고, 신청을 받은 평가심의위원회는 해당 상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월 전(증여의 경우에는 과세표준 신고기한 만료 20일 전)까지 그 결과를 납세자에게 서면으로 통지해야 한다.
③ 평가심의위원회가 객관적인 심의를 위해 신용평가전문기관에 평가를 의뢰하거나 관계인의 증언을 청취할 수 있으며, 이에 따른 평가수수료를 납세자가 부담해야 한다.


● 집행기준 61-0-1, 시가가 없는 토지의 평가방법
시가가 없는 토지의 평가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가에 따라 평가한다.


● 집행기준 61-50-1, 개별공시지가가 없는 경우 토지 평가방법
개별공시지가가 없는 토지의 평가는 납세지 관할세무서장(납세지와 해당 토지 소재지가 다를 경우 토지 소재지 관할세무서장이 평가 가능)이 평가할 수 있으며 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장·군수가 산정한 가액 또는 2이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.


●집행기준 61-50-2, 토지 평가방법의 특수한 사례
① 토지의 평가시 환지 및 택지개발 등에 의하여 토지의 형질이 변경된 경우로서 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지의 평가방법을 준용하여 평가한다.
② 분할 또는 합병된 토지는 개별공시지가가 없는 경우의 토지의 평가방법을 준용하여 평가하되 분할 또는 합병 전후 당해 토지의 지목변경 및 이용상태 등으로 보아 종전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 다음의 방법에 의한다.
가. 분할된 토지:분할 전 토지에 대한 개별공시지가에 의한다.
나. 합병된 토지:합병 전 토지에 대한 각 개별공시지가의 합계액을 총면적으로 나눈 금액에 의한다.
③ 환지예정지의 가액은 환지권리면적에 의하여 산정한 가액에 의한다.
④ 불특정다수인이 공용하는 사실상 도로 및 하천·제방·구거 등은 상속재산 또는 증여재산에 포함되나, 평가기준일 현재 도로 등 외의 용도로 사용할 수 없는 경우로서 보상가격이 없는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가액을 영(0)으로 한다.
⑤ 조성 중인 토지의 가액은 그 지목에 대한 개별공시지가로 평가한 가액에 그 조성과 관련된 비용(차입금에 대한 이자비용 포함)을 가산한 가액에 의하여 평가한다.


●집행기준 61-50-3, 지정지역 토지의 평가방법
각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있어 국세청장이 지정한 지역의 토지평가액은 평가기준일 현재의 개별공시지가에 국세청장이 고시한 배율을 곱하여 산정한다.

지정지역 토지 평가액 = 개별공시지가 × 배율
※현재까지 국세청장이 지정지역으로 고시한 지역 없음.


● 집행기준 61-50-4, 일반건물의 평가방
오피스텔·상업용 건물·주택을 제외한 일반건물의 평가액은 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축 연도 등을 고려해 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 한다.


● 집행기준 61-50-5, 철거대상건물의 평가
평가기준일 현재 다른 법령에 의하여 철거대상에 해당하는 건물의 평가액은 그 재산의 이용도, 철거의 시기 및 철거에 따른 보상의 유무 등 제반 상황을 감안하여 적정한 가액으로 평가한다.


●집행기준 61-50-6, 오피스텔·상업용 건물의 평가방법

 

 

 

● 집행기준 61-50-7, 주택의 평가방법

 

 

 

●  집행기준 61-50-8, 주택의 고시가격보다 부수토지의 개별공시지가가 더 큰 경우 주택의 평가액
주택의 고시가격보다 부수토지의 개별공시지가가 더 큰 경우에도 주택은 고시가격으로 평가한다.


● 집행기준 61-50-9, 주택의 고시가격이 없거나 고시 후 대수선·리모델링한 경우 평가방법
고시가격이 없는 경우 또는 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 주택은 다음 중 어느 하나에 해당하는 가액으로 평가한다.
① 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조·용도·이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

② 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료, 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액

③ 「지방세법」에 따라 시장·군수가 산정한 개별주택가액, 공동주택가액

④ 2이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려해 납세지 관할세무서장이 평가한 가액


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