국세청, 별도세대 상속 주택 기존 임대차계약의 직전임대차계약 여부 유권해석
별도세대로부터 상속받은 상속주택의 기존 임차인과 체결한 임대차계약을 승계한 경우 해당 임대차계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당하지 않는다는 국세청 유권해석이 나왔다.
국세청은 별도세대로부터 상속받은 주택의 기존 임대차계약이 직전임대차계약에 해당하는지 여부에 대해 이같이 밝혔다.
국세청은 회신을 통해 “1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 주택을 상속받은 경우로 상속인이 해당주택의 상속개시 전 직계존속과 기존임차인이 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 승계한 경우의 해당 임대차계약은 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 ‘직전임대차계약’에 해당하지 않는 것”이라고 답변했다.
질의인은 1995년 12월 서울 용산 소재 A아파트 취득했고, 2002년 2월 질의인의 母는 서울 성동 소재 B 아파트 취득했다.
이어 2020년 12월 B아파트 임대차계약(임대인 母)이 체결됐고, 2021년 7월 母가 사망해 B아파트 자녀인 질의인에 상속됐다. 질의인과 질의인의 모(母)는 별도세대다.
2022년 12월 B아파트는 임대차계약(질의인)이 갱신됐고, 2024년 12월 B아파트는 임대차계약이 종료된다.
A아파트는 향후 양도 예정(소득세법시행령 제155조 제2항에 따른 상속주택 특례 적용)이고, B아파트도 양도할 예정이다.
질의인은 이와 관련해 1세대가 별도세대인 직계존속으로부터 1주택을 상속받아 그 주택을 기존 임차인에게 계속 임대하거나 계약기간 만료 후 새로운 임차인에게 임대하는 경우 피상속인의 사망 전 임대한 기간을 소득세법시행령 제155의3 제1항에 따른 ‘직전임대차계약’에 포함해 소득세법시행령 제155의3 상생임대주택특례를 적용할 수 있는지 여부에 대해 물었다.
현행 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 제1항에서는 “다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.”고 규정하면서 제3호에서 “다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는 소득”으로 규정하고, 가목에서 “1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택”, 나목에서 “1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택”으로 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) 제1항에서는 “국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 ‘상생임대주택’이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하면서 제1호에서 “1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 ‘직전임대차계약’이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 ‘상생임대차계약’이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것”, 제2호에서 “직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것”, 제3호에서 “상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것”으로 규정하고 있다.
이와 함께 제2항에서는 “상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.”고 규정하고 있고, 제3호에서는 “직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.”고 규정하고 있고, 제4항에서는 “직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.‘고 규정하고 있다.
또한 소득세법 시행규칙 제74조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)에서는 “영 제155조의3 제4항에서 ‘기획재정부령으로 정하는 요건’이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.”고 규정하고 있다.
한편 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제1항에서는 “법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ‘대통령령으로 정하는 요건’이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 ‘조정대상지역’이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.”고 규정하고 있다.
(양도, 서면-2022-법규재산-4212 [법규과-2888], 2023. 11. 17)
