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최근 언론보도를 보면 현재 주택시장에서는 주택에 대한 매매 뿐만 아니라 전·월세 거래 모두 전년 보다 줄어들면서 거래절벽이 계속될 것이라는 회의감이 팽배해 있고, 이로 인해 앞으로 부동산 경기가 장기적인 침체기로 접어들 수 있다는 분석이 나오고 있다고 한다. 

이와 관련해 국토교통부가 지난 1월 말에 발표한 ‘2023년 12월 주택 통계 발표’ 자료를 보면, 2023년 연간 기준으로 2022년 대비 전국 주택 인허가 건수(-25.5%)나 착공 건수(-45%), 분양 승인 건수(-33.1%), 준공 건수(-23.5%) 등이 큰 폭으로 감소한 것으로 나타나고 있다. 이런 통계를 감안할 때 앞으로 당분간은 원활하지 않은 주택공급으로 인해 건설경기의 침체와 향후 주택공급 부족으로 인한 주택가격의 불안정이 있을 것으로 짐작된다. 

이에 정부는 2024년 1월 10일자로 관계부처 합동회의 명의로 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’이라는 대책을 발표했다. 정부가 밝힌 이 대책의 추진배경을 보면, 주택시장의 근본적인 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 통한 수급균형이 필수적이고, 특히 1인 가구나 고령화 등의 인구변화로 다변화되는 주택수요에 부응하기 위해서는 다양한 유형의 주택공급이 활성화될 필요가 있지만, 2023년 1월부터 11월까지의 주택공급의 선행지표인 인허가 건수와 착공 건수가 전년 동기 대비 큰 폭으로 감소하고 있어서 이런 식으로 주택공급 위축이 장기화할 경우 건설산업과 지역경제 등에 악영향을 미칠 가능성이 있다는 것이다. 

정부는 이런 주택공급의 부진이 고금리와 고물가 상황이 지속되면서 주택건설에 대한 사업성의 악화와 더불어 주택시장의 하락세와 거래의 정체 등 거시경제 여건 및 주택시장의 침체에서 비롯된 측면이 있다고 보고 있는데, 실제로 2023년 9월부터 11월까지의 월별 전국 주택거래량은 4만9000건에서 4만5000건 정도로 최근 10년 간의 월평균 거래 건수인 월 7만9000건에 비해 현저하게 낮은 수준이라고 한다. 여기에다 최근 몇 년 동안 지속된 부동산시장의 과열기에 도입된 강화된 규제로 인해 높아진 주택의 구입과 보유에 대한 부담과 전세사기 영향 등으로 인해 위축된 수요를 살리기 위해서는 주택공급을 가로막고 있는 각종 규제를 혁파하고 임대주택 공급자의 부담 경감 등을 통해 주택공급이 확대될 수 있는 기반을 조성할 필요가 있다고 정부는 보고 있는 것이다.

주택공급과 관련된 문제를 해결하기 위해 정부가 발표한 이번 대책의 주요골자는 주택공급의 확대를 통해 주거안정 기반을 강화하고 건설산업의 활력을 회복하겠다는 것인데, 주요 대응방향은 크게 4가지로 나눠지고 있다. 

첫째, 수요가 많은 도심에서 정비사업을 통해 선호도 높은 신축 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 규제를 혁파하겠다는 것이다. 

둘째, 1~2인 가구 증가 등 주거수요의 다변화에 부응하여 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있는 기반을 구축하겠다는 것이다. 

셋째, 공공 물량 확충 및 민간참여 확대를 통해 주택공급 회복을 견인하고 3기 신도시 등을 신속히 조성해 공공주택의 공급을 확대하겠다는 것이다. 

넷째, 주택 공급사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사의 자금흐름을 개선하고 사업장별 재구조화와 정상화 등을 지원해서 건설산업의 활력을 회복하겠다는 것이다. 

결국 이번 대책의 큰 방향은 불합리한 제도의 개선과 관련 예산의 조기집행, 금융지원 등 가용한 거의 모든 수단을 동원해서 주택공급을 확대하겠다는 것이다. 정부도 밝히고 있듯이 이번 대책이 제대로 시행되기 위해서는 법 개정이 필요한 부분도 있기 때문에 그런 부분은 앞으로 법 개정까지 이어질지 지켜볼 필요가 있겠지만, 이번 주택공급 확대 대책이 실제 정책으로 이어진다고 하더라도

신축 소형주택에 대한 세제지원과 관련해서는 아쉬운 점이 있어 이를 짚어보고자 한다.
정부는 이번 대책에서 주거사다리 역할을 하는 소형주택에 대한 공급규제를 개선하고 세제·금융지원을 통해 사업여건을 개선하겠다고 하면서 여러 가지 대책들을 내놓았다. 

그 중에서 세제지원과 관련해서는 2024년 1월부터 2025년 12월까지 향후 2년간 준공되는 아파트를 제외한 신축 소형주택에 대해서는 법 개정을 전제로 원시 취득세를 50% 감면하고, 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 산정 시에 주택 수에서 제외하는 혜택을 주기로 했는데, 문제는 1세대 1주택자가 추가로 소형주택을 구입하는 경우에는 양도소득세와 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택에 대한 비과세 특례나 1주택에 대한 특례 등은 적용하지 않을 것이라고 하고 있다. 즉, 1세대가 2주택 이상을 보유하고 있는 상황에서 해당 기간 내에 신축 소형주택을 추가로 구입하는 경우 그 주택은 주택 수에서 제외하기 때문에 취득세나 양도소득세, 종합부동산세 등을 계산함에 있어서 기존 보유주택에 대한 세금이 중과되지 않기 때문에 실질적으로 세제혜택이 있을 수 있다. 

반면에, 1세대 1주택자가 해당 기간에 추가로 신축 소형주택을 구입하는 경우 그 주택은 주택 수에서 제외하여 다주택으로 인한 취득세는 중과세 되지 않을 수 있지만, 양도소득세나 종합부동산세를 계산할 때는 1세대 1주택에 대한 특례를 적용하지 않기 때문에 기존에 보유하고 있던 1주택을 양도할 때 1주택으로 인한 양도소득세 비과세혜택이나 종합부동산세를 계산할 때 1주택자 보유자에게 대한 공제금액을 적용받지 못하게 됨으로써 추가로 구입한 소형주택으로 인해 기존 주택에 대해 세제상 불이익을 받을 수 있게 된다. 

따라서 1세대 1주택자가 이번 대책의 내용을 제대로 알지 못한 채 소형 신축주택을 구입했다가는 상대적으로 혜택이 크지 않은 취득세 중과 배제만 적용하고, 오히려 양도소득세나 종합부동산세 계산 시에는 그 소형주택으로 인해 내지 않아도 될 세금을 많이 내야 하는 문제가 발생할 수도 있게 된다.

통계청이 2023년 11월 14일자로 발표한 ‘2022년 주택소유통계’를 보면, 일반가구 2,177.4만 가구 중에 주택을 소유한 가구는 1,223.2만 가구인데, 이 중에서 1주택을 소유한 가구가 907.9만 가구로 74.2%를 차지하고 있고, 주택을 2건 이상 소유한 가구는 315.4만 가구로 25.8%를 차지하고 있는 것으로 나타나고 있다. 또한 개인 기준으로 보면 전체 주택 소유자 1,530.9만명 중에 연령대를 보면, 50대 25.2%, 60대 22.1%, 40대 21.7%, 70대 11.7%, 30대 10.1% 등으로 나타나서, 50~60대 연령층이 전체 주택 소유자의 47%를 차지하고 있다고 한다. 

이런 통계수치를 봤을 때 현재 전체 주택소유 가구의 74% 이상을 차지하고 있는 1주택 소유가구 중에 추가로 소형주택을 취득할 수 있는 여력이 있을 것으로 보여지는 50~60대 연령층이 신축 소형주택을 큰 부담 없이 취득할 수 있도록 해 주면 정부 정책의 실효성이 배가될 수 있을 것이다. 

그런데, 정부는 이번 1.10 대책에서 소형주택을 추가로 구입함으로써 대책의 실효성을 제고할 수 있는 1세대 1주택자에 대해 양도소득세와 종합부동산세에 대한 비과세나 1주택에 대한 특례 적용을 배제함으로써 스스로 소형주택 공급과 관련된 대책의 기대효과를 깍아 먹는 결과를 초래한 것 같아 아쉬움이 남는다. 

특히, 요즘 많은 사람들이 ‘세컨드 하우스’에 대한 관심을 가지고 있으면서도 지방에 소형주택을 추가로 구입하면 기존 보유주택에 대해 1세대 1주택에 대한 세제혜택이 없어지기 때문에 여력이 있음에도 불구하고 소형주택을 추가로 구입하는 것을 망설일 수밖에 없는 현실을 감안하면 1세대 1주택자에 대하여도 신축 소형주택 취득에 대해 취득세 뿐만 아니라 양도소득세와 종합부동산세에 대한 세제혜택도 부여해서 좀 더 효과적으로 건설업경기의 활성화와 더불어 지방소멸위기에도 대응할 수 있었으면 한다.