세대원 전원 이전이 비과세 조건...못 갖췄다면 ‘부득이한 사유’ 여부 살펴야
상속주택 장기보유특별공제 보유·거주기간 계산은 상속개시일...꼭 유념해야
주택을 양도하기 전에 주민등록상 세대를 분리를 했지만 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하고, 사람이 살지 않는 시골주택이 주택 수에 포함돼 다른 주택을 양도할 때 비과세를 적용받지 못하는 사례가 나오고 있다.
또한 부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전했지만 세대 전원이 이사하지 않아 비과세를 못 받거나 상속받은 주택의 장기보유특별공제 기간 통산을 잘못해 양도세를 추가납부하는 경우도 흔히 접할 수 있다.
국세청은 우리 주변에서 쉽게 접할 수 있는 양도소득세 실수 사례를 공개했다. 미리 규정을 정확히 살펴보고 준비하고 대응했더라면 아예 비과세 혜택을 받을 수 있는데도 이를 잘 살피지 않아 거액의 세금을 납부해야만 하는 경우다. 국세청이 공개한 ‘양도세 실수톡톡’ 사례의 핵심 내용을 점검해 본다.
주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리를 했지만 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례도 나왔다.
이민국씨는 A주택 양도 시점에 다른 주택을 보유한 아들과 주민등록상 주소가 달라 비과세 신고를 했지만 아들이 소득도 전혀 없고 실제 부모와 함께 생활하고 있는 것으로 확인되는 등 별도세대로 인정받지 못해 비과세를 적용받지 못했다. 비과세 적용을 받았다면 내지 않았을 양도소득세를 1억4100만원 납부했다.
현행 규정에는 1세대 1주택 비과세 적용 시 동일세대인지 여부는 형식상 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계 등을 고려해 사실상 생계를 같이 하였는지 여부로 판정한다.
따라서 1세대 1주택 비과세 여부는 양도 주택의 양도(잔금청산일) 당시 현황에 의해 판정하기 때문에 주택 양도 전에 실질적으로 세대분리가 됐는지 반드시 확인이 필요하다.
또한 자녀의 소득이나 직업, 거주지 등을 고려해 생계를 달리하는 별도세대로 인정받을 수 있는지 미리 확인하고 증빙서류(관리비 상세내역, 교통·신용카드 이용내역, 수입 및 지출 관련 금융거래내역 등)를 사전에 준비해야 한다.
사람이 살지 않는 시골주택도 주택 수에 포함돼 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례도 나오고 있다.
김국세씨는 시골에 방치돼 있는 주택이 비과세 판단 시 주택 수에 포함되지 않는 것으로 잘못 알고 본인이 거주하던 B주택을 양도한 뒤 1세대 1주택 비과세 신고를 했지만 2주택자로 비과세를 적용받지 못했다. 비과세를 적용 받았다면 한 푼도 내지 않을 양도소득세를 1억8900만원 납부했다.
현행 규정에서는 주택으로 사용하던 건물을 장기간 방치해 주거용으로 사용하지 않는 경우에도 공부상 용도가 주택이면 비과세 판단을 할 때 주택 수에 포함될 수 있다.
따라서 시골에 방치돼 있는 주택도 주거로서의 기능이 유지돼 사람이 거주할 수 있는 주택인 경우 주택 수에 포함될 수 있기 때문에 다른 주택 양도 전에 시골주택이 주택에 해당하는지 미리 확인해야 한다.
만약 다른 주택을 양도하기 전에 시골주택을 철거하거나 멸실할 경우 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하기 때문이다.
부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전했지만 세대 전원이 이사하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례도 나온다.
이로운씨는 근무지 이전으로 1년 이상 보유·거주한 서울 주택을 양도하고 비과세로 신고했지만 이로운씨의 나머지 세대원은 특별한 사유 없이 함께 주거를 이전하지 않고 계속 서울에 거주하고 있어 비과세를 적용받지 못했다. 만약 양도세 비과세를 적용 받았다면 내지 않아도 될 세금을 1억2800만원 납부했다.
현행 규정에서는 근무상 형편 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전해야 비과세 적용이 가능하다.
따라서 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하면서 보유·거주기간에 관계없이 비과세 적용을 받기 위해서는 세대전원이 다른 시·군으로 이전할 수 있는지 확인해야 한다.
만약 주거를 이전하지 못한 세대원에게 취학이나 근무상의 형편 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 해당 세대원이 함께 주거를 이전하지 않아도 비과세 적용이 가능하기 때문이다.
상속받은 주택은 장기보유특별공제 산정 시 보유·거주한 기간이 통산되지 않아 양도소득세를 추가 납부한 사례도 나오고 있다.
김양심씨는 동일세대인 부친 사망으로 상속받은 고가주택(12억 원 초과)을 양도하면서 동일세대원으로서 부친이 보유·거주한 기간도 통산해 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것으로 잘못 알고 신고했지만 김양심씨가 상속주택을 취득한 이후 보유·거주한 기간만 장기보유특별공제가 적용돼 양도소득세를 추가 납부해야 했다. 보유·거주기간 통산 시 400만 원을 납부하면 됐던 것을 3600만원 납부했다.
현행 규정에서는 상속받은 주택의 장기보유특별공제율 계산 시 보유기간 및 거주기간은 상속인이 상속주택을 취득한 날(상속개시일)로부터 계산하도록 하고 있다.
따라서 상속주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건의 보유·거주기간은 동일세대원으로서 피상속인이 보유·거주한 기간을 통산하는 것이지만 장기보유특별공제율 계산 시 보유·거주기간은 상속인의 상속주택 취득일(상속개시일)부터 계산하게 된다.
비록 동일세대원으로부터 주택을 취득하더라도 장기보유특별공제 산정은 본인이 주택을 취득한 날부터 계산하기 때문에 해당 주택 취득일부터 장기간 보유·거주하는 것이 절세에 도움된다.
