건물이 경매에 넘어갈 것을 알고도 임대차 계약을 하고 임차건물에 거주하며 확정일자를 받은 전모씨 부부가 제도를 악용했다는 이유로 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다.
보통 임대차의 경우 실제로는 임차를 하지 않고 형식적으로만 임대차계약을 체결한 경우에만 인정된다는 제한이 있었지만 최근 대법원은 실제로 주택에 거주했더라도 소액임대차보증금제도의 악용으로 인정된다면 경매절차에서 우선변제대상에 해당되지 않는다고 판결했다.
지난 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태. 주택에 시가보다 높은 채권최고액의 근저당권이 설정되어 있어 언제 경매에 넘어가도 이상하지 않을 상황이었다.
이를 악용한 전씨부부는 시세보다 높은 금액의 근저당권이 설정된 아파트에서 3억 5000만원에 훨씬 못 미치는 보증금 2000만원에 임대차 계약을 체결했다. 이미 전씨 부부는 1억 5000만원 상당의 집이 있었다.
예상대로 아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 전씨부부는 소액임차보증금을 ‘최우선 변제’를 받지 못했다는 이유로 소송을 냈다.
하지만 대법원(2013다62223)은 전씨 부부가 실제 거주인 이었음에도 불구 임차인의 배당요구를 배척했다.
대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 전씨 부부가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "전씨 부부는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 전씨 부부는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다.
이 때문에 금융기관은 경매절차에서 임차인의 배당요구를 배척할 수 있는 가능성이 높아지게 됐다. 소액임대차보증금의 우선변제제도는 영세임차인에게 전 재산이라고 할 수 있는 보증금을 보호하기 위한 취지인데, 이번 판결로 인해 더 이상 이를 악용하는 우선변제를 인정하지 않기 때문이다.
