최근 경기침체와 저금리 기조로 전셋집 구하기가 하늘에 별따기다. 집주인들은 너나 할 것 없이 돈 안 되는 전세에서 돈 되는 월세로 갈아타고 있다. 게다가 어렵게 전세를 살고 있다 해도 집주인이 언제 전세금을 올려 달라 할지 몰라 전전긍긍인 상황이다. 그런데 최근 전월세 시장에서 ‘갑’으로 통하는 집주인, 즉 임대사업자가 임차인의 정당한 권리행사를 막으면서까지 이득을 취하고 있어 문제가 심각해지고 있다. 97%의 임차인이 집주인이 무서워 월세소득공제를 받지 못하고 있으며, 오피스텔 임차인 열에 아홉은 전입신고도 하지 못해 주소와 거소가 다른 ‘유령’신세로 전락하고 있다. 이렇듯 전월세 시장에서 ‘을’일 수밖에 없는 임차인이 어떤 불이익을 받고 있는지 자세히 살펴봤다. /편집자 주
월세소득공제 한도 늘려도 ‘甲질’ 앞에선 ‘별무소용’
10일 국토교통부에 따르면 지난해 전월세 거래는 약 137만건이 이뤄졌고 이 중 월세 거래는 54만건이 넘어 전체 거래량의 40%에 달하는 것으로 나타났다. 이는 전년도 45만건보다도 20%이상 증가한 것이다. 경기침체와 저금리로 인해 전세보증금을 마땅히 투자할 곳이 없는 집주인들이 너도나도 전세에서 월세로 전환하고 있는 탓이다. 더하여 2006년부터 폭등한 전세값을 감당하지 못하는 서민들이 월세 혹은 ‘반전세’를 선택할 수 밖에 없는 시장상황도 월세거래가 지속적으로 높아지는 요인이다. 정부는 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과 폐지 등 주택거래 활성화를 위한 대책들을 내놨지만 주택 거래량이 늘어난다 해도 금융상품 투자보다 고수익을 보장하는 월세 ‘쏠림’현상은 당분간 지속될 것으로 전망된다.
정부는 가계부담을 증가시키는 전세대출을 줄이고 저렴한 월세 주택을 시장에 대폭 공급하는 쪽으로 주택정책을 개편할 방침이다. 법인세 감면 등 세제지원으로 리츠(부동산투자회사) 등 민간자본의 임대주택사업을 활성화하는 한편 준공공임대주택과 장기임대주택에 대한 양도소득세 부담도 줄여 전월세 시장 안정화를 모색하고 있다. 이 같은 월세 수급대책은 이달 말 기재부에서 발표할 ‘경제혁신 3개년 계획’에 포함될 예정이다.
여기에 정부는 월세 소득공제를 확대해 임대 수요자인 세입자의 부담 또한 덜어줄 계획이다. 세법개정으로 2013년 연말정산부터 무주택 근로자에 대한 월세소득공제액이 40%에서 50%로 확대됐고 2014년분은 60%까지 늘어나게 된다. 또한 공제한도도 늘어나 기존 최대 300만원 공제되던 것이 500만원까지 가능하고, 소득공제 요건을 완화해 확정일자 없이도 계약서와 주민등록상 주소가 일치하면 공제 받을 수 있다.
월세소득공제 가구 고작 2.7%…‘집주인 무서워서’
하지만 통계청의 2010년 인구주택총조사 결과를 보면 전체 월세 가구 350만 가구 중 월세소득공제를 받은 가구는 도입 첫해인 2011년(2010년 공제분) 1만4939가구에 그친 것으로 나타났다. 이는 전체 월세 가구의 0.4% 정도에 불과한 수치다. 2012년도 월세소득공제 가구 역시 전년과 별 차이 없는 1만4810가구에 그쳤다. 작년에 월세 소득공제를 받은 가구는 9만3470명으로 전년 대비 6배 가량 증가했지만 이는 전체 월세 가구 대비 고작 2.7%에 불과하다.
이처럼 정부가 월세소득공제 한도를 늘려줘도 실상 세입자에게는 큰 도움이 되지 않는 실정이다. 월세소득공제 신청 가구가 좀처럼 늘지 않는 이유는 무엇보다 전월세 시장에서 ‘갑’의 지위에 있는 집주인이 소득공제를 반기지 않기 때문이다. 상당수의 주택임대사업자가 임대소득을 축소 신고하거나 임대소득의 노출 자체를 꺼리는 입장에 있다. 때문에 세입자가 월세소득공제를 신청하게 되면 임대소득이 과세당국에 드러나게 되니, 월세소득공제 금지특약을 맺거나 암묵적으로 월세소득공제를 안하는 조건을 넣은 임대차 계약을 강요하고 있다.
세입자가 이에 불만이 있더라도 주택가격의 70%까지 치솟고 있는 전세보증금과 가계소득의 20~30%를 차지하는 월세 부담을 생각하면 ‘을’인 세입자 입장에선 소득공제 받는 것을 주저하게 될 수 밖에 없다. 다만 세입자도 월세계약이 끝난 뒤 소득공제 재신청을 할 수는 있다. 소득공제 경정청구 기한은 최대 3년이기 때문에 누락되거나 미처 고려하지 못한 공제분에 대해서 정정 신고가 가능하기 때문이다.
집주인 세제혜택 받고자 임차인 전입신고도 막아
게다가 오피스텔 거주자 열에 아홉은 전입신고도 제대로 못하는 상황이다. 전입신고를 못하니 임차인의 권리를 인정받을 수 없어 월세소득공제는 그야말로 ‘그림의 떡’에 불과하다.
임차인이 보증금 우선변제권을 갖기 위해서도 전입신고와 확정일자는 반드시 필요하다. 민법상 임차인의 보증금은 우선보호를 받기 때문에 거주지 주민센터에서 전입신고를 마치면 피치 못할 사정으로 건물이 경매로 넘어가도 우선변제권이 생긴다. 주택임대차보호법 개정으로 대항력을 갖춘 임차보증금 9500만원 이하 임차인은 3200만원까지 최우선 변제 받을 수 있다.
이렇듯 오피스텔 임차인에게 전입신고는 임차인의 권리를 지키기 위해 반드시 필요한 요건이다. 그럼에도 오피스텔 임차인이 전입신고를 쉽게 못하는 이유는 오피스텔 주인이 업무용 오피스텔로 신고해 환급받은 부가가치세(분양가 10%)를 추징당하지 않기 위해 전입신고를 막고 있기 때문이다.
오피스텔은 사용용도에 따라 주거용과 업무용으로 나눠지는데 임대업자가 업무용으로 신고하고 분양할 경우 건물에 대한 부가세 10%를 환급받을 수 있다. 이는 사업자 등록 신청 20일내 가능하며 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 일반세율이 적용되며 종합부동산세가 면제된다. 때문에 오피스텔 임대인이 업무용 오피스텔로 신고하고 이를 세입자에게 주거용으로 임대하는 경우 집주인들은 임대수익과 동시에 부가세 환급까지 받을 수 있으니 일거양득이 아닐 수 없다.
참세무법인의 김영선 세무사는 “주거용 오피스텔은 부가세 신고의무가 없는 면세대상이다. 업무용 오피스텔 임차인이 전입신고를 하게 되면 주거용 오피스텔로 간주돼 구청에 통보되고 다시 일선 세무서에서 확인 돼 임대인이 부가세 환급액을 토해내야 한다”고 설명했다. 또한 그는 “상식적으로 보더라도 전입신고 등으로 월세 수익이 있다는 것이 확인되면 1가구 2주택자인 것이 드러나게 되는 것”이라고 저간의 사정을 설명했다. 이런 이유 때문에 임대인이 임차인이 전입신고를 하는 것을 꺼려 오피스텔 계약시 전입신고 금지 특약을 공공연하게 넣고 있는 것이다.
실제로 지난해 국세청이 매입세액 부당환급 혐의가 있는 오피스텔 임대사업자에 대한 사후검증을 통해 추징한 부가세만 108억원에 달했다. 이들은 부가세 환급대상인 사업용 오피스텔을 면세인 주거용으로 임대하고 부가세를 신고할 때는 매출실적이 없는 것으로 신고하는 수법을 썼다. 국세청은 지난해 5만5000건에 달하는 사후검증을 벌여 불성실신고자와 탈세혐의자를 적발해낸 바 있다. 하지만 국세청이 사후검증을 위해 오피스텔 용도를 판단할 때는 실거주자의 주민등록조회나 공과금 사용 등 관련정보를 조사해 판단하는데, 이 경우 임차인의 전입신고가 집주인에 의해 원천봉쇄 된다면 적시에 적발하기가 여간 어려운 게 아니다.
오피스텔 임차인이 우선변제권을 얻기 위해서는 전세권을 설정·등기하는 것도 한 방법일 수 있다. 그러나 전입신고와 달리 전세권 등기는 임차인의 부담이 발생한다. 법무사 업계에 따르면 서울에서 전세보증금 1억에 대해 전세권 등기시 ▲등록면허세 20만원(보증금의 0.002%) ▲교육세 4만원(등록세의 20%) ▲증지세 1만5천원 가량이 들어 25만원 정도 비용이 든다. 여기에 서류대금, 교통비 등 법무사대행 수수료를 포함하면 총 등기비용은 50만원이 넘는다. 당장 살림이 빠듯한 서민에게 결코 적은 돈이 아니다. 뿐만 아니라 전세등기는 집주인의 동의와 인감증명서, 등기권리증 등이 필요하기 때문에 소액임차인 입장에서는 전입신고에 비해 여러모로 불리하다고 볼 수 있다.
여기에 사실상 주거용으로 임대되는 업무용 오피스텔의 과도한 중개수수료도 임차인 부담을 가중시키는 요인 중 하나다. 주거용 오피스텔의 경우 최대 0.3%의 중개수수료를 내는 반면 업무용 오피스텔은 최대 0.9%의 수수료를 부담해야 한다.
이러한 현실 앞에서 힘없는 ‘을’인 임차인들의 속앓이만 깊어져 가고 있다.
지난해 정부가 내놓은 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산시장 활성화 대책으로 부동산경기 회복에 대한 기대심리가 점차 높아지고 있다.
한국감정원이 지난달 국내 주택가격을 조사한 결과 직전 달 대비 주택 매매가격이 평균 0.24% 오른 것으로 나타났다. 특히 서울지역 주택가격은 0.23% 올랐고, 경기도의 상승률은 0.21%로 집계되는 등 수도권을 중심으로 한 주택가격이 조금씩 준동하고 있다.
하지만 부동산 시장 활황 속에서 ‘을’의 처지에 놓인 전월세 임차인에 대한 고려는 어디에서도 찾아보기 힘들다. 오히려 전월세 대란으로 급성장하고 있는 오피스텔 임대사업자가 탈세를 위해 임차인의 당연한 권리를 막고 있다는 비판이 나오고 있는 실정이다. 전입신고와 소득공제도 마음 놓고 못하는 임차인의 설움을 없애주기 위한 관계당국의 실효성 있는 대책이 필요한 시점이다.
/윤동현 기자
