토지와 건물을 함께 취득해 건물을 임대하다가 철거하고 토지만 양도한 경우, 건물 취득가액은 토지의 필요경비로 인정하기 어려우나 철거비용은 필요경비로 공제할 수 있다는 조세심판원의 결정이 나왔다.
심판원은 2013년 OO세무서장이 청구인 A에게 부과한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원에 대해 “A가 쟁점건물을 취득할 당시 그 효용가치가 전혀 없었다거나 토지이용만을 위해 취득하여 철거한 것으로는 보이지 않는다”면서 건물의 취득가액을 토지의 필요경비로 인정할 수 없다고 판단했다.
다만 심판원은 A가 지출한 건물철거비용을 재조사해 그 과세표준과 세액을 경정해야 한다고 밝혔다.
1993년 4월 24일 A는 OOO 답 789㎡ 및 그 지상 건물 1,618.36㎡(이하 토지를 ‘쟁점토지’, 건물을 ‘쟁점건물’이라 하고, 토지와 건물을 합하여 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 경매로 OOO원에 취득하여 2005년 8월 5일 쟁점건물은 철거하고 2012년 4월 25일 쟁점토지를 OOO원에 양도한 후, 쟁점건물의 취득가액 OOO원(쟁점부동산의 실지취득가액을 기준시가 비율로 안분한 금액) 및 철거비 OOO원을 쟁점토지의 필요경비로 공제해 2012년 귀속 양도소득세를 신고했다.
처분청은 A가 쟁점건물을 취득해 12년 이상 임대하다가 철거한 이상 부지이용만을 목적으로 쟁점건물을 취득한 것으로 보기는 어렵다고 판단해 건물 취득가액을 쟁점토지 양도의 필요경비로 인정하지 않았다.
한편 처분청은 A가 신고한 쟁점건물의 철거비 OOO원은 쟁점토지 양도의 필요경비(자본적 지출액)로 인정해 2013년 7월 9일 A에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지했다.
A는 이에 불복 2013년 9월 26일 본 건 심판청구를 제기했다.
A는 “쟁점토지는 도로와 연결된 부분이 없는 맹지로써, 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점건물의 효용가치가 사실상 전무한 상태였음에도 쟁점토지만을 사용할 목적으로 어쩔 수 없이 쟁점토지와 함께 경락받은 것”이라는 입장이다.
때문에 쟁점토지를 좋은 가격에 팔기 위해 쟁점건물을 철거한 다음 쟁점토지를 양도한 것이므로 A가 쟁점부동산 거래로 얻은 소득은 쟁점토지 양도가액에서 쟁점토지와 쟁점건물의 취득가액 및 쟁점건물 철거비용을 필요경비로 차감한 가액이 돼야 한다고 주장했다.
하지만 심판원은 쟁점건물이 A가 취득할 당시 신축한지 약 10년이 된 건물이었고, A도 이를 취득해 철거할 때까지 임대하여 임대수입을 얻었던 점을 볼 때, 쟁점건물을 취득할 당시 그 효용가치가 전혀 없었다거나 토지이용만을 위하여 취득하여 철거한 것으로는 보이지 않아 필요경비로 공제할 수 없다고 밝혔다.
이 같은 심판원의 판단은 종전 대법원 판결(대법92누7399, 1992.9.8)과도 부합하는 것이다.
대법원은 “소득세법 제97조 1항에서는 토지와는 별개인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는 것이지만, 예외적으로 토지와 건물의 취득이 토지만의 이용을 위해 쓰이는 등 다른 특별한 사정이 있다면, 건물의 취득가액을 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 있을 것이다”면서 “토지와 그 지상건물을 함께 취득했다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다”고 판시한 바 있다.
그러면서 심판원은 “쟁점건물의 임대수익 규모로 보아 쟁점건물의 사용가치가 크지 아니하였던 것은 사실로 보이므로, 이를 철거하는 것이 더 이상 미래의 효용가치가 없는 건물을 철거하는 면과 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 면이 함께 있어 그 철거비용을 토지의 자본적 지출액으로 볼 여지가 있고, 처분청도 이 건 양도소득세를 부과하면서 세금계산서 등 적격 증빙에 의하여 청구인이 지출한 사실이 확인되는 건물철거비를 쟁점토지의 필요경비로 인정한 바 있으므로, 청구인이 새로이 제출한 증빙 등에 의하여 추가로 확인되는 건물철거비가 있다면 이를 쟁점토지 양도의 필요경비로 인정하는 것이 합리적”이라고 말하며 철거비용을 재조사하라고 결정했다(조심2013전4226, 2014.5.12).
