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국토교통부는 1일 재건축 연한 단축과 청약제도 전면 개편 등의 내용을 담은 9·1 부동산대책을 내놨다.

이를 통해 매매 쪽에서는 신규분양 시장뿐 아니라 기존 주택 시장에서도 거래가 활발해지도록 하고 전·월세 등 임대시장은 안정세를 유지하도록 한다는 게 국토부의 목표다.

재건축 규제 완화와 청약제도 개편에 대한 궁금증을 문답으로 알아본다.

-- 재건축 연한이 10년 줄면 전국의 모든 재건축 단지가 10년씩 사업이 앞당겨지나.

▲ 그렇지 않다. 우선 지방자치단체마다 재건축 연한이 다르다. 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등이 40년으로 돼 있는데 상한이 30년이 되면 이들 지자체는 10년 단축된다.

또 준공 시기에 따라 단축되는 기간이 다르다. 서울의 경우 86년 준공된 아파트는 현행 제도에서도 2016년이면 재건축 연한이 된다. 87년 준공된 아파트는 2019년에서 2017년으로 2년 앞당겨지고, 88년 준공된 아파트는 2022년에서 2018년으로 4년 단축된다. 92년 이후 준공분부터는 10년씩 재건축 연한이 줄어든다.

재건축 연한 도래가 곧장 사업 개시를 의미하는 것은 아니다. 재건축 연한 도래는 안전진단을 받을 수 있는 자격을 갖췄다는 뜻일 뿐이다. 안전진단을 통과해야 비로소 재건축에 들어간다.

-- 구조안전성에 문제가 없어도 생활이 불편하면 재건축을 허용한다는데, 층간소음이 심하면 재건축이 가능해지는 건가.

▲ 그렇게 단순하지는 않다. 지금은 구조적 결함의 비중이 커서 주거 환경이 나빠도 구조안전성이 높으면 재건축이 불가능한데 주거 환경의 평가 비중을 높여 이 요소가 사업 결정에 반영되도록 하겠다는 것이다. 현재 안전진단에서 주거 환경의 비중이 15%인데 이를 40% 정도로 높이고 그 세부 내용에 층간소음 등의 항목도 추가로 넣을 계획이다. 안전진단은 점수제이기 때문에 여러 요소가 복합적으로 반영돼 재건축 여부가 결정된다.

-- 그럼 구조안전에 문제가 있는 아파트는 어떻게 되나.

▲ 구조안전성에 문제가 있는 아파트는 재건축 연한을 채우지 않아도 구조안전성만 평가해 최하위인 E등급을 받으면 곧장 재건축을 할 수 있게 된다.

-- 재건축 연한을 단축하면 한꺼번에 재건축 사업이 일어나면서 이주 수요가 몰려 전세난이 생기는 것 아닌가.

▲ 이주 수요가 특정 시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 사업 시기를 조정하겠다. 또 재건축 연한이 단축돼도 90년대 이후 지어진 중·고층 아파트는 통상 용적률이 200% 이상이어서 재건축의 수익성을 확보하기가 쉽지 않다. 따라서 일시에 재건축이 일어나지는 않을 것으로 본다.

-- 청약제도가 개편되는데, 기존 가입자가 불리해지는 것은 아닌가. 또 무주택자에게 돌아갈 기회가 줄어드는 것은 아닌지.

▲ 기존 청약제도는 무주택 기간이 길고, 청약통장 납입금액 또는 납입 횟수가 많고 부양가족 수가 많은 사람을 우대했는데 바뀌는 제도에서도 이들을 똑같이 우대한다. 이런 기본 골격은 유지하기 때문에 기존 가입자가 제도 개편으로 불이익을 보는 일은 거의 없을 것이다.

무주택자 우선공급의 원칙도 그대로 유지된다. 무주택자에게 돌아가던 청약 물량이 유주택자 몫으로 돌아가는 것은 아니다. 그대로 공급된다.

-- 청약 가점제를 지자체가 자율 운영하도록 한 것은 무주택자 우선공급 원칙의 후퇴 아닌가.

▲ 지자체 자율 운영으로 전환해도 청약경쟁이 높은 지역은 현재처럼 지자체장이 무주택자 우선공급을 위해 가점제로 운영할 수 있다.

이 장치가 작동하지 않으면 정부가 해당 지역을 투기과열지구로 지정해 가점제를 적용할 수 있다. 투기과열지구로 지정되면 85㎡ 이하는 75%, 85㎡ 초과는 50%를 가점제로 공급해야 한다. 또 공공주택지구도 가점제가 의무 적용된다. 수도권 공공주택지구에서는 85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과는 50%가 가점제 대상이다.

-- 이번 청약제도 개편으로 입주자 선정 절차가 어떻게 바뀌나?

▲ 청약종합저축만 가입하면 세대주 여부에 관계없이 누구나 국민주택이든 민영주택이든 청약을 신청할 수 있다. 청약통장 종류에 따라 청약할 수 있는 주택 유형이 다른 현행 제도보다 훨씬 간단하다.

입주자 선정 절차도 국민주택은 13단계에서 3단계로, 민영주택은 85㎡ 이하의 경우 5단계에서 3단계로, 85㎡ 초과는 3단계에서 2단계로 줄어 신청하는 사람도 이해하기 쉽고 준비하기 쉬울 것이다.

-- 청약통장이 청약종합저축으로 일원화되면 기존에 청약예금·부금에 가입한 사람은 어찌 되나?

▲ 청약저축·예금·부금에 대한 신규 가입은 중지되지만 기존 가입자는 해당 청약통장을 종전 규정대로 쓸 수 있다.

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